Как не купить квартиру с посторонними лицами?

Что это за «третьи лица»?

Ими могут оказаться как члены семьи бывшего владельца квартиры (супруги, родители, нетрудоспособные иждивенцы, наследники), так и люди, которые не приходятся ему родственниками. «Третьими» они называются, потому что не участвуют в сделке двух сторон (покупателя и продавца), но обладают правами в отношении предмета договора, то есть квартиры. Поэтому покупая квартиру, вы должны ее проверить еще до заключения договора, иначе объявившиеся позже родственники создадут вам серьезные проблемы.

Хоть третьи лица и не входят в число собственников квартиры, у них может быть право пользования на нее, а значит и возможность оспорить сделку в суде. Например, если бывший супруг продавца недвижимости в момент приватизации обладал одинаковыми правами с покупателем, но отказался от приватизации, то его не могут выселить даже в судебном порядке и право пользования помещением останется за ним.

Все объекты с зарегистрированными гражданами, которые продаются на рынке недвижимости, делятся на две группы:

1. Объекты, выписать из которых жильцов невозможно.
2. Квартиры, из которых выписать зарегистрированных лиц можно по заявлению или по решению суда.

Наиболее безобидная разновидность третьих лиц — это люди, не сохраняющие право пользования квартирой, но не снявшиеся с учета. Этот вопрос решается с помощью суда.

Претенденты на пользование

Тяжелый случай — это люди, у которых есть право бессрочного или временного проживания в квартире по закону. Это могут быть рентополучатели и лица, с которыми бывший собственник заключил договор безвозмездного пользования. Бессрочное право на проживание есть у бывших собственников, продавших жилье когда-то по договору пожизненного содержания с иждивением; у лиц, получивших право пользования квартирой по завещательному отказу, а также у жильцов, отказавшихся от приватизации квартиры.

Рентополучатели, с которыми у бывшего владельца был заключен договор аренды, среди третьих лиц встречаются реже. Например, срок договора еще не истек, но хозяин жилья по-быстрому его продает, вежливо попросив квартирантов съехать раньше срока. Если договор подписан на несколько месяцев вперед, то нового собственника может ждать сюрприз — по статье 675 ГК РФ арендаторы имеют право на пользование квартирой. Таким образом, покупатель становится наймодателем на условиях заключенного не им договора найма.

К этой же категории относятся лица, зарегистрированные по договору безвозмездного пользования. Согласно статье 700 ГК РФ право пользования квартирой прекращается, как только истек срок договора, или в результате его расторжения. Обязанности по этому договору переходят к новому владельцу квартиры.

Право пользования сохраняется и по завещанию, если в нем присутствует завещательный отказ, то есть требование к наследнику предоставить право пользования на квартиру какому-то родственнику, к примеру, троюродному брату. После продажи право пользования за ним сохраняется, хотя при этом он не является ни наследником, ни прописанным лицом.

Как проверить квартиру на «третьих лиц»

Если право собственности на продаваемую квартиру возникло на основании приватизации и в форме 9 присутствуют лица, отказавшиеся использовать право участия в приватизации, то от таких лиц требуется нотариально заверенное заявление о том, что они извещены о продаже, согласны и обязуются подать на снятие с регистрационного учета в указанные сроки.

В договоре купли-продажи должна быть прописана ответственность продавца за нарушение гарантий. К примеру, расторжение договора, возврат денег, возмещение убытков и прочее — тогда проверка квартиры при покупке будет важна обеим сторонам.