Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке

Рынок жилой недвижимости можно разделить на первичный — новостройки и вторичный — дома, в которых квартиры уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют как свои плюсы, так и минусы, с которыми перед покупкой необходимо ознакомиться.

Как купить квартиру в новостройке мы уже пошагово рассказали в серии наших статей. О том, как купить квартиру на вторичном рынке жилья и не стать жертвой мошенников, вы узнаете из этой статьи.

При покупке квартиры в строящемся доме шансы обмана будут минимальны, скорей всего продавцом там будет выступать застройщик и возьмет на себя большую часть формальностей. Купить квартиру у частных лиц будет сложнее, об этом и пойдет речь.

Покупка с помощью риелтора или самостоятельно

Для начала вам необходимо определиться: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Привлечете ли вы профессионала или займетесь всем самостоятельно. В первом случае вы сбережете свои силы и нервы, во втором — сэкономите деньги.

Поиск квартиры

Если вы решили справиться своими силами, будьте готовы посвятить покупке квартиры несколько недель. Вам необходимо будет потратить время на поиск квартиры — мониторить объявления, договариваться о встречах, ездить на просмотры и самостоятельно готовить все документы. Если у вас на примете есть необходимое для покупки жилье — часть дела сделана.

После того, как вы найдете подходящую вам квартиру, лучше всего заключить соглашение о задатке и внести его — есть риск, что квартиру купит более расторопный покупатель. Перед тем, как внести задаток, внимательно изучите все документы на квартиру, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Данные продавца

— установите точное число собственников квартиры (в этом помогут свидетельства о праве собственности);

— узнайте, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей (если есть — придется согласовать сделку с органами опеки и попечительства);

— убедитесь, что никто из собственников квартиры не служит сейчас в армии, не находится в местах лишения свободы и не лишен дееспособности – такие нюансы могут сделать покупку квартиры практически невозможной;

— узнайте количество зарегистрированных в квартире и убедитесь в их готовности к «выписке» из квартиры;

— посмотрите технический паспорт (проверьте его актуальность, отсутствие несогласованных перепланировок — если они есть, банк может не выдать ипотечный кредит на покупку такой квартиры);

— посмотрите документы о сроках капитального ремонта дома.

Состояние квартиры

Внимательно осмотрите саму квартиру, ее состояние. Не стесняйтесь заглядывать в потайные места – вам важно понимать, что вы покупаете. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», проверьте состояние окон, полов, трещины и подтеки на потолке, обязательно обратите внимание на состояние труб в санузле и на кухне, электропроводку, работоспособность розеток, состояние системы отопления. Это поможет вам прикинуть затраты на ремонт. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

Если квартира расположена на последнем этаже, сходите на чердак, проверьте состояние крыши. Жители последних этажей, как правило, в курсе, когда и какие ремонтные работы проводились на крыше. То же самое касается квартиры на первом этаже.

Проверьте состояние подвала, осмотрите полы в квартире – если дом старый и в плохом состоянии, нередки трещины и даже дыры в полу. Попросите телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – там можно подробнее узнать о состоянии дома и ремонтных работах.

Задаток

Заключать соглашение о задатке (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ) можно только в письменной форме. Туда необходимо вписать все официальные данные квартиры и всех ее собственников. Иначе может получиться так, что задаток принял собственник половины квартиры, а вторую половину продавать вам потом не захотят. В соглашении о задатке обговорите срок заключения основной сделки – укажите дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую вы покупаете квартиру, избежать повышения цены в процессе переговоров.

До или после внесения задатка обговорите все детали договора купли-продажи – сроки передачи и оплаты квартиры, порядок передачи денег, расходы на оформление договора и т.д. Эти переговоры могут занять некоторое время, поэтому задаток лучше внести до их начала, ведь пока вы будете обсуждать технические моменты, за квартиру могут предложить более высокую цену и все ваши усилия будут напрасны.

Заключение сделки

После того, как вы снесли задаток, следует подготовиться к самой сделке и подготовить договор купли-продажи квартиры. Поищите образцы таких договоров в интернете (на сайтах компаний, работающих с недвижимостью или на правовых ресурсах). Выберите наиболее полный вариант договора, внимательно изучите его, внесите нужные вам правки и передайте на изучение продавцу.

В договоре обязательно должна быть указана сумма сделки – стоимость квартиры. Ни в коем случае не соглашайтесь на указание стоимости по оценке БТИ. Во-первых, вы можете вернуть часть стоимости квартиры за счет подоходного налога (пункт 2 в статье 220 Налогового кодекса РФ). Если в договоре будет прописана не реальная цена квартиры, а более низкая стоимость по оценке БТИ, то и сумма налогового вычета будет меньше (всего можно таким образом вернуть до 2 миллионов рублей).

Во-вторых, вы должны понимать, что любую сделку можно оспорить в суде. Если по судебному решению она окажется недействительной, скорее всего обе стороны должны будут вернуть друг другу все, что получили по сделке. То есть вы вернете продавцу квартиру и получите обратно деньги в сумме, указанной в договоре.

Ваш договор должен соответствовать законодательству. Внимательно изучите положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и о купле-продаже недвижимости. Это поможет вам грамотно составить договор и учесть в нем все необходимые моменты.

Современным законодательством не предусмотрена необходимость в заключении договора купли-продажи у нотариуса. Сам договор регистрировать в государственных органах тоже не нужно. Вам будет достаточно подписать договор с продавцом, отдать документы на регистрацию вашего права собственности на купленную квартиру, по завершении регистрации продавец получит деньги за квартиру.

К договору обязательно должен прилагаться акт о передаче квартиры от продавца покупателю, который подтверждает, что квартира по факту стала вашей. Ключи от квартиры обычно передаются вместе с подписанием акта.

Во время проведения сделки продавец и члены его семьи должны выписаться из квартиры, после чего принести вам из паспортного стола справку по форме 9, в которой будет указано, что в покупаемой вами квартире уже никто не зарегистрирован. Дополнительно договоритесь с продавцом, чтобы он вам представил доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам.

Важно!

По возможности, заключайте договор купли-продажи с самими собственниками квартиры, чтобы все они поименно были в нём указаны, и каждый из них подписал этот документ. Заключать договор с представителем по доверенности рискованно, на таких документах нередко строятся мошеннические схемы с поддельными доверенностями и прочими нарушениями закона.

Это то, что вам необходимо сделать для покупки квартиры без участия агентства. Если время и нервы для вас дороже, обратитесь за помощью в агентство недвижимости или к риелтору.