Купить квартиру в ипотеку с небольшим взносом станет сложнее

Треть покупателей жилья в следующем году может потерять доступ к ипотечным кредитам после ужесточения правил кредитования, которые недавно разработал Центробанк.

Регулятор намерен ужесточить требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом, составляющим менее 20%. В ЦБ опасаются, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис из-за того, что часть получателей таких займов впоследствии не сможет их обслуживать.

Как следствие, чтобы не допустить такого развития событий, ЦБ собирается ввести повышенные коэффициенты риска для таких кредитов. Например, кредит с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья наделят коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%. Проще говоря, выдавая ипотеку с минимальным взносом, банкам придется сразу создавать повышенные резервы по таким кредитам, а это сразу же приведет к снижению прибыли.

Соответствующий документ был размещен на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов. Предполагается, что новые правила вступят в силу с начала нового года.

Избежать ошибки США

В свою очередь аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) не разделяют данных опасений, отмечая, что ипотека с небольшим первоначальным взносом на самом деле не столь уж доступный инструмент покупки жилья для массовой аудитории. Даже без требований ЦБ, ставки и размеры платежей по таким кредитам выше, чем по займам с первоначальным взносом выше 20%. Помимо этого, у кредитов с взносом менее 20% более высокая вероятность просрочки, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%.

По оценкам аналитического центра АИЖК, в России доля наиболее высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи, а около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%.

Таким образом, повышение суммы первоначального взноса на 5-10% не станет критическим и даже, если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго: семья с двумя работающими со средними зарплатами может накопить на минимальный взнос — 10% стоимости типовой квартиры примерно за год, если откладывать в среднем по 30% от своих зарплат.

По мнению экспертов АИЖК, рост рынка должен находиться под контролем, особенно сейчас, когда накопленный портфель кредитов с маленьким первоначальным взносом еще не так велик. Необходимо избежать повторения печального опыта американского кризиса, который и начался из-за массового распространения ипотеки практичеки без первоначального взноса,

Однако, не все видят угрозу возникновения пузыря на рынке. Во-первых, просрочка в портфелях ипотечных банков снижается. Во-вторых, 10-12% выданных кредитов, совершенных в 2017 году – это рефинансированные кредиты. В третьих, доля ипотеки в ВВП РФ занимает всего 5% в отличие от США с их 70 процентами.

Реакция рынка

Как говорят эксперты, последствия от ужесточения требований по первоначальному взносу могут быть разные.

С одной стороны, в условиях ужесточения требований ЦБ банки будут вынуждены либо повышать процентную ставку по ипотечным кредитам с минимальным первоначальным взносом, либо увеличивать сам первоначальный взнос.

Сейчас банки в основном предлагают ипотеку с минимальным первоначальным взносом в 15%, и, скорее всего, он таким и останется. Также невелика и доля заемщиков, которая берет ипотеку с минимальным первоначальным взносом — порядка 15%. Основная часть клиентов вносит больший первоначальный взнос, так как ставка по ипотеке в таком случае ниже.

С другой стороны, потенциальные покупатели жилья, которые рассчитывали на ипотеку с минимальным первоначальным взносом, скорее всего, захотят получить ее до введения новых правил. Это может привести к резкому увеличению спроса, но не существенному.

Можно предположить, что изменение правил вряд ли приведет к исчезновению ипотечных продуктов с небольшим первоначальным взносом из-за их востребованности, но ставки по ним могут повыситься.

В целом же, новые правила позволят улучшить качество заемщика, а также снизить риски банков. Однако данные меры будут способствовать снижению доступности ипотеки и для добросовестного потребителя.