Полезные советы: что делать, если вы купили квартиру с коммунальными долгами

Насколько вероятна покупка квартиры с долгами за «коммуналку»?

В наших законах не существует механизмов проверки квартир на наличие коммунальных задолженностей при продаже, поэтому такие сделки — действительно не редкость.

Сейчас возможен только вариант наложения на квартиру обременения, но и он применяется только после вступления в законную силу решения о взыскании задолженности и по нему возбуждено исполнительное производство. Но и такие случаи крайне редки — обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Довольно распространена практика продажи квартиры с коммунальными долгами по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Однако, не все собственники — добросовестные, и, покупая квартиру, вы можете приобрести еще и чужие долги за ЖКУ. Управляющие компании же редко разбираются в том, кто виноват и могут начаться проблемы с отключением услуг.

Если вы все-таки «купили» чужой долг

Итак, после приобретения квартиры, вы обнаружили наличие коммунальных долгов - лучше всего будет сразу направить претензию бывшему владельцу квартиры с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд — ответчику придется погасить и все расходы, связанные с судебным процессом.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

вас есть все шансы выиграть дело в суде, но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Случается, что даже при выигранном деле деньги взыскать не удается. Это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.

Можно ли запретить сделку, если есть долги?

Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства: ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Не так давно было предложено ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами, что подразумевает возникновение стимула для собственников по их погашению.

Такую инициативу достаточно просто реализовать — для этого необходимо внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. А при наличии таковых, сделка бы просто запрещалась или приостанавливалась.

Однако, эту инициативу критикуют за ограничение права собственности, хотя у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Можно предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами — в случае согласия покупателя, и если это будет указано в договоре купли-продажи.

Пока не ясно, реализуют ли данную инициативу и в каком виде. Однако для граждан это стало бы еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.