Полезные советы. Как продать и оформить собственную недвижимость ребенка

В статье 35 Конституции РФ говорится о том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Понимайте это буквально. С момента рождения каждый человек (гражданин РФ) может иметь в частной собственности имущество. Однако осуществлять свои права лично (гражданская дееспособность) возможно только по наступлению совершеннолетия, в ограниченном режиме — с 14 лет и раньше. Это означает, что до 18 лет дети могут действовать через законных представителей (родителей, опекунов, попечителей, усыновителей).

В собственности ребенок может иметь любое имущество — от носового платка до квартиры. Однако от вида имущества, право собственности, на которое принадлежит несовершеннолетнему, зависит процедура оформления прав ребенка.

Имущество, в свою очередь, делится на движимое и недвижимое (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Особенности оформления прав ребенка на недвижимость

В отношении недвижимого имущества законом установлено однозначное требование об обязательной государственной регистрации права собственности на него. Регистрируется право, независимо от того, на каком основании оно приобретено — судебным решением, по договору купли-продажи, мены, дарения, а также свидетельству о праве на наследство.

В таком случае право собственности возникает только после проведения государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в день внесения записи регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость в регистрирующий орган необходимо представить соответствующий для каждого вида недвижимости и вида договора набор документов. И тут начинают работать правила о дееспособности несовершеннолетних и их представительстве.

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, существуют две различные процедуры:

— несовершеннолетние до 14 лет находятся под опекой

— над детьми от 14 до 18 лет устанавливается попечительство

Опекуны и попечители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давай согласие на совершение сделок по продаже, обмену или дарению имущества подопечного, сдачи его в аренду — любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Если сделка, совершаемая ребенком, не влечет уменьшение его имущества, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Например, покупка квартиры на имя ребенка, дарение или вступление в наследство. Но продать наследственный, купленный или подаренный дом, ребенок без согласия опекуна и разрешения органа опеки и попечительства — не может.

В договоре купли-продажи (или любом другом) и в заявлении о государственной регистрации в качестве правоприобретателя (покупателя, одаряемого) указывается сам ребенок, действующий в лице законного представителя (для детей до 14 лет) или с согласия законного представителя (для детей от 14 до 18 лет).

При оформлении регистрации присутствие ребенка до 14 лет - не обязательно, все документы за него подписывает законный представитель. Для этого ему необходимо при себе иметь удостоверяющий его личность документ и подлинник свидетельства о рождении ребенка.

Ребенок от 14 до 18 лет должен лично присутствовать при регистрации права собственности и подписывать все документы. Также необходимо присутствие законного представителя, так как ребенок может действовать только с его согласия. У ребенка при себе также должен быть паспорт и свидетельство о рождении - как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.

Когда можно продать недвижимость ребенка

Вам необходимо представить письменное разрешение органа опеки и попечительства в регистрирующий орган. По закону недвижимость ребенка не подлежит продаже или любому отчуждению, это возможно только на нескольких основаниях:

1. Принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога. В этом случае обстоятельства не зависят от воли сторон.

2. Отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного. В этом случае недвижимое имущество, которое приобретается взамен отчуждаемого, должно обладать лучшими характеристиками, по сравнению с имеющимся.

3. Отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного. В случае продажи квартиры на основании перемены места жительства органы опеки предъявляют аналогичные требования. Нельзя просто сказать в органе опеки, что ваша семья переезжает и вам необходимо продать квартиру. Получить разрешение на продажу вы сможете только после оценки приобретаемого для переезда жилья по тем же критериям, что и при одобрении мены.

4. Отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного. Такое возможно на исключительных основаниях (инвалидность или тяжелое заболевание). В таких ситуациях вопросы решаются с привлечением руководителя органа опеки и попечителя.

5. Отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. Заключение договора ренты — очень редкое явление. По этому договору ребенок, как получатель ренты, взамен передает имущество в собственность плательщику ренты пожизненно (на срок жизни получателя ренты) или бессрочно.

Такой договор заключается, в основном, с несовершеннолетними, страдающими тяжёлыми заболеваниями, чьи родители не способны обеспечить им уход. Здесь следует доказать, что для ребенка действительно более выгодно получать регулярное содержание, чем иметь в собственность растущее в цене и ликвидное недвижимое имущество.

Получение разрешения органа опеки и попечительства

Для получения разрешения органов опеки и по всем вопросам самой процедуры, в том числе и за списком требуемых документов, вам следует обращаться к законодательству того города, в котором вы проживаете. Помимо федерального законодательства, вопросы и отношения, связанные с опекой и попечительством, регулируются законами субъектов РФ, отнесенным к их ведению.