Как дешевеющий рубль скорректировал рынок недвижимости

—Валентин Маркович, мы с вами обсуждали темы валютных колебаний и рынка недвижимости около двух месяцев назад. Тогда рубль ставил антирекорды— евро стоил 52 рубля, доллар— был у границы в 40 рублей. Сейчас эти показатели далеко впрошлом. Официальный курс евро на сегодня— 67 рублей, доллар торгуется на уровне 55. Вы по-прежнему не считаете, что курс валюты может влиять на стоимость квартир в Челябинске?

— Челябинский рынок недвижимости — он весь в рублях, не в долларах, не в евро и не в нефти. Мы не живём с вами в Москве или в Санкт-Петербурге, где квадратные метры продаются в валюте. Поэтому, безусловно, московский рынок, если сравнивать его с челябинским, отличается в корне. Рынок недвижимости в рублях очень сильно растёт. Если мы говорим, что доллар стоил 30 рублей, а сейчас— 50, а люди остались при том же заработке, то в рублёвом эквиваленте недвижимость сильно подорожала. Если мы говорим про Челябинск, где усреднённая стоимость квадратного метра— 45 тысяч рублей, так, очень средне, то те люди, которые приобрели валюту, будь то доллары или евро в летний период, на сегодня в плюсе как минимум на 30%. И если будет продолжаться падение цен на нефть, ослабление продолжит и рубль. Тогда эти люди в рублях заработают ещё больше. Если посмотреть на рынок недвижимости в Челябинске, то подорожание за год некоторых объектов доходит до 25–27%. Это практически та же разница, которая получается по итогам роста валют.

— Как относитесь к мнениям некоторых своих коллег о сокращении спроса на жилую недвижимость в Челябинске? Есть мнение о том, что и на новостройки спрос падает.

— Новостройки — понятие очень объёмное: на стадии котлована объекты или на высокой стадии готовности, или новостройки с минимальными площадями? Я могу сказать, что явно снижается спрос на квартиры площадью от 80 квадратных метров. Это есть. Но это может быть связано и с тем, что люди просто откладывают решение о покупке такой квартиры именно в этот момент. Потому что многие просто не понимают, что будет происходить завтра, не понятно, вырастет стоимость таких квартир или она остановится в цене. Скорее всего, может и подешеветь, если площадь большая.

—  Валентин Маркович, как оцениваете планы городских властей по сдаче к концу этого года миллиона квадратных метров жилья (это уровень прошлого года), найдёт ли оно своих покупателей?

— С большой долей вероятности большая часть от этого объёма уже продана, у этих метров уже есть хозяева и они не будут просто выброшены на рынок.

— Хорошо. Тогда давайте поговорим о ценах на жильё в Челябинске. Как они изменились сначала года?

— Если говорить о рынке вторичного жилья, который является основным, хотя и не диктует цену, то усреднённо по рынку стоимость таких квартир упала на 1,7%. Есть, конечно, показатели до 10–12%, это вопрос того, к какой серии относится эта квартира, месторасположение объекта итак далее. Падает спрос на квартиры в домах более старой постройки, за исключением «сталинок». Я думаю, что это обусловлено в первую очередь хорошим качеством кирпичных домов, которые были построены 50 с лишним лет назад. Если в доме есть железобетонные перекрытия, то люди с удовольствием рассматривают такие варианты. В силу того, что дома малоэтажные, число квартир на площадке небольшое, форма комнат правильная, и самое главное, что это большое дворовое пространство, позволяющее получить максимум места. Да и в центре в основном такие объекты. Похожая тенденция была около 10 лет назад. Не скажу, что она сейчас возвращается в тех же масштабах, но интерес растет.

Что же до новостроек, могу сказать, что этот рынок усреднённо подорожал на 15%. Есть показатели, доходящие до 20–25%. Самый высокий рост показывают квартиры самого маленького метража. То есть квартиры-студии, однокомнатные дорожают сильнее всего. Опять же это связано стем, что квартиры, которые подорожали максимально, находились на минимальной стадии готовности вначале года, а сейчас эти дома либо уже сданы в эксплуатацию, либо попадут в тот «счастливый» миллион, который готовят к сдаче в конце года. Как только появляется документ на квартиру, и дом сдан, в него можно заезжать и жить, это максимальная стоимость на рынке.

— Основным инструментом для покупки жилья уже несколько лет является ипотека. В этом году объёмы выдачи кредитов растут, однако в связи с экономической ситуацией, курсами тех  же валют, политика банков меняется. Что изменилось за год?

— Удорожание произошло от одного до двух с половиной процентных пунктов. То есть если ставка была 11, 5%, то сегодня — 13–13, 5%. Где-то доходит и до 14%. Хорошим предложением сейчас является ставка 12,5–13%. Я не думаю, что такой рост отпугнёт клиентов, потому что когда ипотека только внедрялась как инструмент, люди брали кредит под 17–18%, а сейчас уже привыкли к более низким ставкам. Если жильё необходимо купить, люди пойдут и купят его. Мы видим сокращение суммы, коротая выдаётся в кредит. Скажем, если человек просил 2 миллиона, ему согласовывают полтора. Мы  видим, что увеличивается и количество отказов в выдаче кредитов. Хотя за октябрь—ноябрь 2014 года число ипотечных займов выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.