Куда приведет валютная паника

- Валентин Маркович, шок декабря-января на рынке недвижимости к началу августа прошел. Каковы промежуточные итоги?

- Начнем с того, что игроки рынка недвижимости в сегменте стрит-ритейл обычно покупают объекты на относительно свободные деньги. При этом преследуют одну из двух основных целей: либо это организация собственного бизнеса, либо создание некоего инвестиционного портфеля для себя с целью дальнейшей сдачи помещений в аренду. Предприниматели увидели, что в валютном эквиваленте рынок сильно подешевел. Сравните: год назад мы видели доллар по 34-35 рублей, а сегодня он вдвое выше. В долларах все стало дешевле почти на 50%.

- А в рублях недвижимость подешевела?

- На рынке появляются предложения, которые подешевели на 15-30%. Причем есть интересные единичные варианты, которые раньше было сложно найти. Они благодаря дисконту быстро находят своего покупателя.

Арендная ставка упала по челябинскому рынку коммерческой недвижимости в среднем на 30%. К примеру, на северо-западе в микрорайоне Парковый ставки доходили до 800 руб./кв м, а то и до 1000 – как в центре города. На сегодняшний день усредненная ставка по нему – до 400-500 рублей.

Однако не могу сказать, что на рынке коммерческой недвижимости активность спала. Пожалуй, ситуация с весны 2015 года такова: желающих купить хороший объект больше, чем качественных объектов. Это отличает стрит-ритейл от рынка жилья, где рынок сильно перенасыщен предложением.

- Кто эти люди, которые даже в кризис идут покупать коммерческие площади?

- Мы наблюдаем активный процесс смены собственников. Многим владельцам приходится срочно спасать бизнес, и зачастую для этого они решают продать часть своих объектов. С другой стороны, есть те, кто предпочитал приобрести доллары и евро, а затем продать их по выросшей цене. Получив на руки рублевую массу, эти люди задумываются над тем, что с ней делать дальше. Большинство начинает смотреть в сторону недвижимости. Впрочем, тенденции к укреплению рубля лично я пока еще не вижу.

- Может, тогда еще есть смысл запасаться валютой?

- У каждого своя стратегия. Риски присутствуют в любом случае. Если вы покупаете такое помещение, где у вас может встать якорным арендатором известный федеральный ритейлер в эконом-сегменте, то сейчас это выгодно. Все идет к тому, что население старается больше экономить, и способствующие этому арендаторы будут стабильно держаться наплаву. Эти направления стрит-ритейла точно выживут.

- Выходит, что именно те, кто предлагают дешевые товары и услуги, сегодня формируют движение на рынке коммерческой недвижимости?

- Примерно так. Многие из этих арендаторов минимально подвержены серьезным экономическим спадам. Это, например, продуктовые ритейлеры, аптеки, алкомаркеты и т.д.. Они всегда будут востребованы населением вне зависимости от экономики. Кроме того, с ними обычно заключаются долгосрочные договора, и это является основным преимуществом для владельца помещения. Это гарантия того, что актив его будет реально работать.

- С учетом того, как ведут себя цены на товары и услуги и как «скачет» инфляция, ставится под сомнение выгодность покупки помещений в стрит-ритейле.

- Это к вопросу сроков окупаемости. Если вам предлагают помещение без арендатора, и при этом количество сдаваемых в аренду помещений в том же районе велико, то, конечно, потребуется приложить массу усилий, чтобы найти вам платежеспособного арендатора. Если валюта и дальше будет расти, то мы увидим практически прошлогодний сценарий. Некая паника из-за роста валюты толкнет людей либо на сохранение денег в недвижимости, либо в той самой валюте. Предположим, вы вложились в валюту и ждете момент, чтобы ее продать. Если вы купили доллар по 50, продали по 70, а потом купите за 80 тыс.руб./кв.м помещение, которое стоило 100, то вы явно будете в выигрыше.

- Какие помещения пока еще пользуются спросом?

- Практически не осталось, на мой взгляд, того сегмента, который был бы относительно средним – 8-12 млн руб. за покупаемое помещение. К нам обращаются, в основном, желающие купить помещения площадью 300-1000 кв.м и более. Эти клиенты хотят объекты с гарантией получения якорного арендатора. Челябинск также интересен федеральным и иногородним игрокам. А вот желающие организовать свой бизнес на купленных площадях сейчас встречаются намного реже. Например, большинство вынуждено отказаться от идеи создать общепит, паб и тому подобное. Для того, чтобы организовать завязанный на персоналиях бизнес, пока не самое подходящее время.