Продали имущество? Считайте налоги!

Первый вариант:собственником недвижимого имущества является физическое лицо, владеющее этим имуществом более трех лет и не использующее имущество в предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду). В этом случае, при продаже указанного недвижимого имущества, налог на доход с продажи гражданину платить не придется, так как, по общему правилу, полученные физлицами доходы от продажи имущества, находившегося в собственности более трех лет, не подлежат налогообложению.

Второй вариант:собственником недвижимого имущества является физическое лицо, владеющее этим имущество менее трех лет и не использующее это имущество в предпринимательской деятельности. В этом случае при продаже недвижимого имущества собственник может воспользоваться двумя вариантами имущественного налогового вычета. У него есть выбор: уменьшить сумму дохода, полученную от продажи имущества, на 250000 тысяч рублей, или же уменьшить сумму дохода на сумму произведенных им расходов на покупку этого имущества.

Пример:гражданин покупает нежилое помещение в марте 2013 года за 200000 рублей и в январе 2015 года продает это помещение за 300000 рублей. При выборе имущественного вычета в размере суммы дохода, уменьшенной на 250000 рублей у гражданина возникает налог на доход в размере 6500 рублей, т.е.: 300000 – 250000 = 50000 * 13 % = 6500 рублей.

При выборе же имущественного вычета в размере доходов, уменьшенных на сумму расходов, произведенных на покупку этого помещения, возникает налог в размере 13000 рублей, т.е.: 300000 – 200000 = 100000 * 13 % = 13000 рублей. Как видим, при небольшой стоимости имущества выгоднее использовать вычет в размере 250000 рублей. Но когда цена недвижимого имущества коммерческого назначения достигает нескольких миллионов, то, конечно, интереснее использовать вычет в размере доходов, уменьшенных на сумму расходов.

Третий вариант:коммерческую недвижимость продает физлицо, зарегистрированное как ИП. В этом случае налоги будут зависеть от системы налогообложения, выбранной индивидуальным предпринимателем. Кроме того, минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества для индивидуальных предпринимателей не существует (п. 17.1. ст. 217 НК РФ).

При выборе индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения, когдаобъектом налогообложения является доход,при продаже недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (а к этому имуществу будет приравниваться любая недвижимость коммерческого назначения), он заплатит налог в размере 6 % со всей суммы, вырученной со сделки.

Пример:гражданин, ведущий деятельность как индивидуальный предприниматель, купил нежилое помещение (офис) в 2010 году за 5400000 рулей и продал это помещение в 2015 году за 6000000 рублей, у него возникнет обязанность уплатить налог в размере 360000 рублей, т.е. 6000000 * 6 % = 360000 рублей.

Если же индивидуальный предприниматель использует упрощенную систему налогообложения по схеме, когда объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов,то он заплатит 15 % с суммы разницы между стоимостью, за которую он приобретал и стоимостью, за которую продал это помещение.Пример:гражданин, ведущий деятельность как индивидуальный предприниматель, купил нежилое помещение (офис) в 2010 году за 5400000 рулей и продал это помещение в 2015 году за 6000000 рублей, он будет обязан заплатить государству налог в размере 90000 рублей, т.е. 6000000 – 5400000 = 600000 * 15 % = 90000 рублей. Если же гражданин, продавая данное помещение, укажет сумму, равную стоимости покупки, то дохода у него не возникнет, соответственно, и платить налог не потребуется.

В любом случае, продавая коммерческую недвижимость, проконсультируйтесь в вашей налоговой. Мнения и практика налоговых органов могут значительно различаться в каждом регионе и даже разных районах одного и того же города.