В Челябинске продолжают падать цены на недвижимость. Застройщики: дальше падать некуда - 22 марта 2016

Весь прошлый год строительный рынок Челябинска лихорадило. Существенное падение доходов населения, недоступность ипотеки и постоянно меняющиеся правила игры привели к тому, что часть застройщиков оказалась в предбанкротном состоянии.

Впрочем, многие компании по понятным причинам стараются сохранять оптимизм и утверждают, что продажи хоть и упали на 38%, но, по крайней мере, не остановились. Первое полугодие 2015 г. было самым тяжелым. Спрос резко упал из-за недоступности ипотеки, объем ипотечного кредитования, по данным Банка России, с января по май не превышал 1500 кредитов в месяц. Во второй половине 2015-го ситуация изменилась в лучшую сторону: рынок вышел из шокового состояния.

Большую роль сыграло введение программы «Ипотека с господдержкой» с субсидированием ипотечной ставки. «До нее рынок недвижимости вообще стоял. После того как государство вмешалось, всем стало легче», — отмечает руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина. Вместе с тем покупательная способность все равно не могла выйти на уровень прошлых лет, и застройщики были вынуждены снизить цены:

«Наши ценники упали: если раньше квадрат стоил порядка 50 тыс. руб., то теперь около 45. Однокомнатную квартиру площадью около 45 кв. м у нас можно купить за два миллиона», — сообщил директор СК «Легион» Иван Клушин.

«С января у нас сезонные скидки 5–10% на квартиры, — подтверждает тенденцию управляющий финансово-строительной компанией «Западный луч» Алексей Труш. — Но в ближайшем будущем мы планируем вернуться к ценам 2015 г.».

По словам опрошенных «ДК» риелторов, некоторые застройщики опустили цены до такой степени, что продают жилье практически по себестоимости. И в этом основная проблема рынка, считает генеральный директор Milestone Development (ЖК «Яркая жизнь») Григорий Чурбаков.

«Интерес к объектам, безусловно, есть. По моим сведениям, некоторые застройщики даже бьют рекорды по продажам. Но дело не в продажах, а в цене — она стала слишком низкой. Например, некоторые компании, строящие монолитно-каркасное жилье комфорт-класса, снизили цену до 43 тыс. руб. за кв. м. Соответственно, панельное жилье уже нельзя продавать за 40 тыс. руб., другие игроки вынуждены занижать стоимость объектов».

В результате ряд застройщиков пересмотрели свои планы по строительству жилья. «Мы всерьез задумались над тем, чтобы пока отложить на год строительство следующей очереди жилого комплекса. Ждем более высоких цен», — отмечает один из представителей отрасли.

По информации руководителя АН «Компас» Владимира Мишнева, на этот год заложено всего 50 объектов, плюс 15 объектов, строительство которых началось в 2015 г. Большинство из них на стадии котлована или же готовность их не превышает 30%.

«К настоящему моменту уже 17 объектов жилищного строительства заморожено, — приводит статистику риелтор. — Кроме того, в текущем году ни в Челябинске, ни в области не заложено ни одной новой площадки под застройку». Власти также не ждут от отрасли чуда: по прогнозам Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, в 2016 г. объем введенного в эксплуатацию жилья снизится на 35% по сравнению с прошлым годом — до 1 млн 120 тыс. кв. м».

Пути спасения

Кризис заставил строителей полностью пересмотреть стратегии компаний. Снижение цен и заморозка больших проектов лишь малая часть того, что предприняли компании. Показателен опыт Южно-Уральской корпорации ипотеки и жилищного строительства (ЮУ КЖСИ), которая в 2015 г. зашла с убытком почти в 500 млн руб. По словам гендиректора корпорации Натальи Салеевой, которая заняла пост в декабре 2014 г., в компании были приняты меры по оптимизации затрат как в строительстве, так и в содержании компании.

В частности, корпорация переехала в новый офис, оптимизировала численность персонала, затраты на управление и коммерческие расходы. Кроме того, компания пересмотрела отношения с генподрядчиком по стоимости строительно-монтажных работ. Все это позволило снизить себестоимость квадратного метра, и 2015 г. ЮУ КЖСИ закончила с прибылью в 10 млн руб.

Компания в поисках путей выхода из создавшегося положения приняла решение принять участие в программе «Жилье для российской семьи». Этот проект рынок воспринял как шанс на спасение. В августе 2015 г. в составе простого товарищества с застройщиком «КПД Заказчик» она выиграла на «голландском аукционе» участок земли в 27 га, подпадающий под программу «Жилье для российской семьи».

На участке планировалось построить 164 кв. м жилья эконом-класса. Однако проект оказался под угрозой срыва из-за судебных разбирательств: застройщик ООО «Центр управления проектами» (ООО «ЦУП») подал в суд, чтобы аннулировать результаты аукциона.

«Пока идут судебные разбирательства по оспариванию торгов, — отмечает Наталья Салеева. — Сегодня мы находимся в состоянии ожидания».

По ее словам, компании могут не успеть достроить жилье до окончания программы «Жилье для российской семьи», хоть ее и продлили на полгода (до конца 2017 г.).Вместе с тем пока «КПД и СК» и ЮУ КЖСИ не отказываются от своих планов по реализации знакового для них и для города проекта.

Проблемы с участком, подпадающим под программу «Жилье для российской семьи», возникли и у ООО «ЦУП» — они выиграли на аукционе в декабре участок в 158,9 га, но УФАС отменило итоги аукциона из-за нарушения, допущенного организатором торгов. Поэтому пока два больших участка на северо-западе Челябинска рискуют остаться незастроенными в ближайшее время, а строительные компании — без больших проектов.

Вместе с тем другие игроки рынка уже ощутили эффект от ЖРС:

«Практика показывает, что мы не зря стали участниками программы ЖРС, и сейчас нам это обеспечивает основной спрос на ту недвижимость, которую мы продаем», — утверждает Анна Шипина.

Однако все равно программа лишь точечно поддерживает строительные компании и не решает проблем остальных застройщиков.

«Непонятно, больше пользы или вреда от нее — программа «высасывает» спрос с рынка», — уверен руководитель «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов.

Поддержка государством не дает должного эффекта, но есть другие способы вытянуть отрасль. Один из них — стимулирование инвестиций в новостройки, считает Владимир Мишнев.

Обратный выкуп

Низкие цены на рынке ставят перед инвесторами вопрос — время ли сейчас покупать жилье. Все зависит от целей инвестора: хочет ли он защитить свои деньги или его цель — получить быструю прибыль, спекулируя на рынке. В обоих случаях важно, как меняется цена на жилье в долго- или краткосрочном периодах. По мнению большинства опрошенных «ДК» застройщиков, дальше падать ценнику уже просто некуда.

«Сейчас самое время покупать, ронять цены никто дальше уже не хочет и не может», — говорит Алексей Труш.

Как поясняет Григорий Чурбаков, инвестирование в строящееся жилье всегда будет актуально — то, что стоит на фундаменте и стоит 35 тыс. руб. за квадрат, будет стоить дороже в финальной стадии готовности, несмотря на покупательную способность или экономическую ситуацию.

«Инвестировать в жилье стоит только при горизонте выхода из инвестиций 3-5 лет. Потому что в 2020 г., вероятнее всего, экономическая ситуация улучшится и цены начнут расти», — считает Станислав Ахмедзянов.

Если покупать недвижимость на более короткий срок, вряд ли на этом получится заработать — либо инфляция просто «съест» доход, либо сами квартиры инвестор продать не сможет из-за низкого спроса. Впрочем, застройщик сам может взять на себя ответственность по продаже жилья, тем самым простимулировав инвесторов на покупку. Например, это может быть механизм «обратного выкупа».

«Суть услуги состоит в том, что девелопер накладывает на себя дополнительные обязательства перед инвестором, обещая после определенного срока выкупить недвижимость обратно. Срок этот, как правило, привязывают к окончанию строительства. Схема обратного выкупа является для покупателя исключительно добровольной. Он вовсе не обязан продавать квартиру застройщику обратно, если может выгодно распорядиться ею сам. Но в случае если на рынке недвижимости что-то пойдет не по плану, частный инвестор имеет гарантию возврата своих средств. Причем он гарантированно получает не только потраченную сумму, но и некий фиксированный процент от стоимости недвижимости», — предлагает Владимир Мишнев.

Эта схема для строителей позволяет привлекать средства встроительство с частных инвесторов и не затягивать стройку. Впрочем, недвижимость благодаря своей низкой цене становится одним из самых привлекательных инструментов для инвестирования. Риелторы и застройщики прогнозируют гарантированный рост цен к 2020 г. из-за дефицита жилья:

«Новостроек закладывается мало, а на рынке формируется отложенный спрос. Городу надо в год как минимум 800 тыс. кв. м жилья, а мы понимаем, что в 2016 г. при самом хорошем сценарии будет построено около 400 тыс. кв. м. Значит, будет естественный дефицит, что приведет к росту цен», — прогнозирует директор ЦН «Форум» Игорь Чернядьев.

Если проанализировать, как менялись цены на новостройки за последние пять лет, то можно сделать вывод: с января 2010 г. по январь 2015 г. стоимость квадратного метра постепенно росла с 34 тыс. руб. до 48 тыс. руб. за кв. м. Вместе с тем за последний год средняя цена резко упала до 45 тыс. руб. за квадрат, но, как отмечают многие эксперты, дальше падать практически некуда.

«Не нужно бояться инвестировать, — советует Владимир Мишнев. — Соблюдайте осторожность при выборе застройщика и обязательно выезжайте на стройку, чтобы оценить степень завершенности объекта. Посмотрите, стоят ли там башенные краны — только аренда такой техники стоит в среднем 500 тыс. руб. в месяц, и на замороженные объекты ее точно не поставят. Тщательно проверяйте документацию и истории компаний и их учредителей и будьте смелее».

Этот период низких цен и отсутствия новых строек может сыграть на руку городу — в дальнейшем застройщики получат возможность устанавливать более высокую стоимость на объекты и, значит, в отрасли появится больше свободных денег. А Челябинск получит шанс хотя бы частично уйти от панельного домостроения.