В Челябинской области стартовал сезон малоэтажного строительства

Малоэтажные иллюзии

Строительные рекорды у Челябинска по возведению жилья закончились пару лет назад. Как показывают официальные данные, региону удалось повысить за последние пять лет показатель общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя, с 22,6 до 24,2 кв.м. И это действительно неплохо. Но чиновники говорят прямо: в ближайшем будущем мы не ждем такого же объема многоквартирных новостроек, как раньше. Вся надежда - на пресловутое ИЖС.

Если верить официальным данным, доля малоэтажного жилья, вводимого ежегодно в регионе и в областном центре, понемногу растет. Правда, не вполне понятно, за счет чего: то ли горожане стали чаще отказываться от бетонно-кирпичных «муравейников», то ли статистика улучшается за счет «дачной амнистии» и узаконивания когда-то давно построенных самовольно домишек.

Также есть открытая статистика Росреестра, которая показывает, что количество регистрационных действий с земельными участками тоже растет. Даже, казалось бы, кризисные явления показывают довольно стабильные цифры в этой части. Если сравнивать данные первого квартала за последние годы, то заметен как минимум 5-10 процентный рост по регистрационным действиям. Однако эти цифры - тоже не повод делать однозначный вывод о моде на малоэтажки.

Из «хрущевки» — в свой дом?

Многие рекламные объявления обещают челябинцам легко и не принужденно сменить «бэушную» квартиру эконом-варианта на собственный дом в сотню «квадратов». Доля истины в этом есть. Так, руководитель агентства недвижимости «Мега» Александр Шерстобоев выделяет две основных возможности бюджетно переехать в частный дом. «Допустим, у человека есть трехкомнатная квартира в „хрущевке", оцененная в 2,8 млн руб.. Ее можно продать, а затем в течение трех месяцев снимать квартиру - на это уйдет около 45 тыс. руб.,— делится подсчетами эксперт. — Вырученных с продажи жилья денег нам хватит на то, чтобы купить участок в хорошем месте, а также заказать строительство быстро возводимого дома площадью в 74 кв.м.. И еще около 120 тысяч рублей останется. Через три месяца можно будет спокойно переезжать».

Второй вариант выглядит почти как первый с той разницей, что «хрущевка» на вторичном рынке не продается, а под ее залог берется кредит. Правда, процентная ставка от банков может «кусаться», да и ежемесячные платежи составят порядка 49,5тыс. руб.. «У человека будет выбор: либо оплачивать ежемесячно кредит, либо потом все же продать „хрущевку" и погасить долг перед банком»,— добавляет Александр Шерстобоев.

Еще один пример приводит руководитель компании недвижимости «Ключ-Инвест» Александр Чернов: «Судя по опыту наших партнеров-строителей, могу сказать, что за 3 миллиона рублей можно спокойно возвести дом-„термос" площадью 100 „квадратов"— это уже с фундаментом и отделкой, но без учета скважин и выгребной ямы. Если перед человеком встает выбор - купить „убитую" вторичку либо за те же деньги за два месяца построить дом, он охотнее будет рассматривать второй вариант».

Идея выглядит красиво, хотя на практике с технической точки зрения не всегда возможна. Специалисты компании «Просто-Р» (реализует поселки «Белые росы» и «Солнечный берег») проанализировали, что стандартный расчет потребителя следующий: участок —  450000 рублей, каркасный дом площадью 108 кв.м. — 1,7 млн. рублей в предчистовой отделке с разведенными коммуникациями по дому. С учетом скважины, септика, чистовой отделки, собственники укладываются в сумму до 2,5 млн рублей задом, где проживают постоянно. Это цена недорогой двухкомнатной квартиры. «Подобный опыт в наших поселках не единственный, но достаточно хлопотный»,— добавляет заместитель директора компании «Просто-Р» Тамерлан Шибулдин.

Земля, подряд и дом «под ключ»

Из всевозможных вариантов челябинский потребитель пока еще традиционно выбирает землю без подряда. Причем лишь небольшая часть покупателей готова строиться в год покупки земли.

Причина тут не только в деньгах самих клиентов. «На рынке уже много предложений в разных ценовых категориях, с объемом проданных участков более 50%. Но основная проблема что среди всех продаваемых поселков буквально единицы застройщиков занимаются развитием инфраструктуры и доводят поселки до того уровня, который звучал в рекламных слоганах и в красочных буклетах, — говорит руководитель проекта „Лесной остров" Борис Валеев.  - С учетом того объема проданных объектов (свыше 50%) и времени прошедшего с момента начала продаж (более 3х лет) такие недоделанные объекты наводят потенциальных покупателей на мысль, что их дальнейшее развитие будет пущено на самотек».

При этом эксперт замечает, что покупатель вполне созрел и до комплексного предложения - дома «под ключ». Для девелоперов это немалые риски, ведь дом на земле обычно строят «под себя», и угодить основной массе потребителя типовыми решениями тут сложно. Однако в Челябинске есть подобные примеры с разной долей успешности. Это, к примеру, «Чистые пруды» от компании «Символ» в районе озера Саргазы, поселок «Барышево» от СК «Жилстрой №9» и другие.

Свежий пример - квартал «Олимпийский» в «Лесном острове». Девелопер строит 10 домов на продажу; площадь объектов - 230 кв.м. плюс участок земли. Стоимость выходит примерно в 9,5 млн руб.. «Так как более 40 процентов наших жителей не имели опыта жизни в собственном доме, я постоянно наблюдаю одну и туже картину: жители по 2-3 года занимаются обустройством внутреннего убранства дома, и не занимаются внешним благоустройством. И причина проста - горожане просто не имеют опыта, боятся работы на земле. Поэтому „Олимпийский квартал" будет сдаваться с финишным внешним благоустройством -  вплоть до высаженных деревьев и засеянного газона»,— добавляет Борис Валеев.

Идею комплексного подхода риелторы в целом поддерживают, уточняя, что за заявленную цену покупатель должен получать адекватный набор услуг и комфорта. «Когда-то челябинцам предложили таунхаусы, но далеко не всем этот формат жизни пришелся по душе,— вспоминает Валентин Корытный.  - Что касается продажи нового частного дома вместе с землей, то это хороший вариант. Многие люди не имеют опыта в малоэтажном строительстве, поэтому проще и надежней взять что-то готовое. Но цена на данный момент вместе с землей не должна превышать 10 миллионов рублей. Такова платежеспособность тех, кому может быть интересно подобное предложение».

Малоэтажные препятствия

Переезд на землю, а также строительство частных домов стопорится и из-за других факторов. Ключевой из них - цена. Вокруг Челябинска располагается порядка ста поселков разных категорий, где, теоретически, можно построить либо капитальную дачу, либо полноценный коттедж. Цена за сотку колеблется в диапазоне 40-300 тысяч рублей в зависимости от места, наличия инженерных сетей, маркетинговой «прокачки» поселка и аппетитов самих девелоперов. Но среднестатистическому челябинцу интересней вложить те же 400-500 тысяч накопленных рублей в первоначальный взнос на квартиру в«панельке», чем в землю. Банки готовы кредитовать многоэтажное строительство, а вот интересных кредитных продуктов для индивидуального домостроения, по сути, нет. Следовательно, аудитория со скромным кошельком вынуждена отложить малоэтажные мечты до лучших времен.

«Портрет покупателя земли в малоэтажных поселках примерно такой. Это люди в возрасте около 40 лет и выше, у которых возникло желание жить вне города, но так, чтобы рядом было все, к чему они привыкли, - говорит руководитель АН „Дан-Инвест" Валентин Корытный.  - Им нужны свежий воздух, тишина, хорошая инфраструктура и более-менее достойная однородная социальная среда. Но таких объектов очень мало. Да и потребитель этого товара - средний класс с уже решенным квартирным вопросом в виде городской квартиры, с автомобилем и доходом 150-200 тысяч рублей на стандартную семью и выше. Разговоры о том, что молодые семьи с невысоким доходом могут себе позволить полноценный дом, намой взгляд, сильно не соответствуют реальности».

Впрочем, даже обеспеченные горожане не спешат с застройкой купленного участка. «Опрос собственников в поселках „Белые росы" и „Солнечный берег" в декабре 2014 и апреле 2015 года выявил снижение готовности строить дом в этом сезоне, -  констатирует Тамерлан Шибулдин.  - В поселке бизнес-класса „Белые росы" снижение незначительное, статистически не значимое, в поселке „Солнечный берег" опрос выявил заметное уменьшение желающих начать стройку летом 2015. Можно говорить о20-25% снижении».

Второй стопор для покупателя земли - выбор подходящего места. Из множества поселков вокруг Челябинска есть небольшое количество объектов, где можно проживать круглогодично. Вихчисле - «Холмс», «Лесной остров», «Малинки village», «Родной», «Княжий», «Белые росы», «Дубрава», а также давно известные Тарасовка, Карпов пруд, Вавиловец и другие. Указанные поселки, в целом, обладают необходимой инфраструктурой для проживания круглый год. Зачастую для круглогодичного проживания используются различные СНТ, ДНТ, типа Малиновки, Вишневого, Мичуринца.

Однако выбор участка в садовых товариществах многих отпугивает. «Это, конечно, эконом-вариант, но за небольшие деньги человек получает условно созданную инфраструктуру, узкие дороги, неоднородное соседство и высокие риски в части безопасности,— анализирует руководитель АН „Владение" Денис Бахарев.  - Нередко именно отсутствие нормальной инфраструктуры угрожает безопасности подобных поселков. К примеру, уже было несколько случаев в Кременкуле, когда из-за узких проездов пожарные не могли оперативно подъехать к загоревшемуся дому— в результате огонь уничтожал постройки соседей».

Третий ступор -  технологический. В Челябинской области уже привычны такие варианты, как дом из газобетона, пеноблока или клееного бруса. Но по факту рынку нужны новые технологии и новые интересные проекты. «Мы погрязли где-то в семидесятых годах, - говорит партнер компании Development Pro Вахтанг Чикаберидзе. - Строителям проще продавать стандартную панель 121 и 97 серии. Самое грустное, что предложить что-то достойное и новое мало кто собирается».

Бум или не бум?

Строительный сезон на рынке ИЖС раскачается ближе к маю - уверены многие эксперты. «Не зря на всех выездах из города открывается такое количество строительных рынков, -  говорит Денис Бахарев. - Особенно поражают масштабы различных стройбаз в районе областного кардиоцентра. И, конечно, все ждут открытия „Леруа Мерлен" - это будет еще один импульс для развития ИЖС, будь то дачи или дома для постоянного проживания. Люди увидят для себя возможности строительства, о которых раньше и не мечтали».

Своеобразным индикатором активности потребителей в сфере ИЖС станет количество приобретаемых для возведения домов материалов и строительной техники, которая выйдет на участки. Какими будут показатели в этом сезоне, не берется сказать ни один игрок рынка. «Крупные строительные компании активизировали работу с коттеджными поселками, это может быть косвенным показателем недобора заказов, либо просто тревожности, - говорит Тамерлан Шибулдин. - Если перевозчики будут говорить о более чем 15% снижении спроса, то да, это показатель значительного спада в малоэтажном строительстве, результаты которого мы увидим по итогам года».

Вахтанг Чикаберидзе указывает на еще одну деталь: малоэтажное домостроение в виде полноценных поселков для постоянного проживания в Челябинске только начинает появляться. У людей пока слишком скудный выбор для того, чтобы можно было сравнить сразу несколько продуктов. И, конечно, для бума пока еще не хватает той самой растущей экономики, которая могла бы поддержать платежеспособный спрос.

«У нас только начинает формироваться понимание загородной жизни. Но необходимость провести время вне города уже назрела: посмотрите, сколько взрослых и детей в выходные дни выбирается в городские парки. У малоэтажного рынка недвижимости еще все впереди», - резюмирует Денис Бахарев.