От «незавершенки» к ликвидному производству: Продажа с арендным доходом и ростом цены в 2,2 раза
Ситуация
Собственник использовал построенное промышленное здание для своего бизнеса без оформления ввода в эксплуатацию, поэтому по документам оно оставалось объектом незавершенного строительства. При попытке продажи выяснилось, что объект нельзя продать обычным путем: покупатели не могли использовать его для производства без ввода в эксплуатацию, а новый собственник юридически не смог бы провести этот ввод самостоятельно. Требовался особый покупатель, готовый ждать завершения длительного процесса оформления и участвовать в нем.
Задача
- 1. Найти покупателя, согласного приобрести объект только после его ввода в эксплуатацию и готового участвовать в этом процессе.
- 2. Организовать юридически безопасную и выгодную для продавца схему сделки на период оформления.
- 3. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию текущим собственником (так как новый собственник сделать этого не смог бы).
Решение
Мы начали с глубокой юридической экспертизы, которая установила критически важный факт: ввести объект в эксплуатацию мог только текущий собственник благодаря непрерывному владению более 15 лет – продажа «незавершенки» привела бы к проигрышу нового владельца в судах.
В течение 2 месяцев мы нашли покупателя, согласного на наши условия. Мы подготовили и согласовали Предварительный договор купли-продажи с фиксацией цены и инициировали Договор аренды, по которому покупатель арендовал объект на период оформления, обеспечив продавцу доход, и взял на себя расходы по вводу в эксплуатацию. Процесс ввода занял 3,5 года и проходил через суд – мы обеспечили полное консультирование клиента на всех этапах, включая вопросы индексации аренды.
После успешного ввода объекта, когда срок предварительного договора истек, а фиксированная цена устарела, мы провели новые переговоры, нашли компромиссное решение и организовали сделку купли-продажи, которая была завершена в течение 3 недель с использованием покупателем ипотеки.
Результат
Продавец успешно решил свою задачу с нами: объект был продан по цене, более чем в 2,2 раза превышающей сумму в предварительном договоре, и он получал стабильную арендную плату от покупателя на протяжении всех 3,5 лет оформления благодаря схеме, предложенной компанией «DAN-Недвижимость.»
Покупатель также достиг своих целей: он приобрел готовое, юридически чистое здание производственного назначения (что было критически важно), смог вести свою коммерческую деятельность в нем еще до сделки по арендному договору, инициированному нами, и избежал фатальных юридических рисков благодаря нашей первоначальной экспертизе и стратегии.
