Плюс 600 тысяч рублей к стоимости продажи объекта торгово-офисного назначения
Ситуация
Задача
- Стоимость квадратного метра помещения свободного назначения без арендатора в указанной локации не превышает 80 000 руб. за м2
- Объект с квартирной планировкой, расположен на 1-ом этаже жилого дома.
- Отсутствует вместительная парковка перед зданием.
Решение
Чтобы продать объект недвижимости по завышенной стоимости компания «DAN-Retail» предложила план в 5 шагов:
- Анализ рекомендуемой арендной ставки
Было решено сначала сдать объект в аренду и продавать не просто помещение, а «арендный бизнес», стоимость которого на порядок выше.
Произведен сравнительный анализ стоимости арендной ставки аналогичных объектов. На основании проведенного анализа арендная ставка объекта недвижимости, расположенного по адресу Челябинск, Комсомольский пр-т, 37 составила 1 000 руб. за кв.м. в месяц. (коммунальные платежи в арендную ставку не входят и оплачиваются отдельно). - Поиск долгосрочного арендатора
Для поиска арендаторов на объект брокер «Дан-Ритейл» проанализировав инфраструктуру и действующих арендаторов в радиусе 500 м, составил список бизнесов, которым могла быть интересна эта локация. Далее было создано коммерческое предложение, презентующее преимущества и технические характеристики объекта, с целью рассылки по заинтересованным арендаторам. Объект предложен в аренду следующим компаниям: сетевым аптекам, языковым образовательным центрам, сетям продовольственных магазинов, курьерским службам и пр. С целью поиска арендатора:
- Отправлено 200 коммерческих предложений
- Сделано более 250 исходящих звонков
- Организовано 32 встречи с потенциальными арендаторами
Арендатор был найден в течение 1 мес.
- Сдача объекта в аренду, сопровождение сделки
Собственнику помещения было предложено на выбор два согласованных арендатора – Офис сети курьерской службы и Фирменный салон по продаже дверей. Совместно с собственником решено сдать в аренду помещение сети магазинов по продаже дверей: срок договора аренды – 5 лет, индексация арендной ставки - 10 % в год (со 2-го года).
- Анализ инвестиционной привлекательности
На этом этапе реализации объекта брокер «Дан-ритейл» подготовил анализ стоимости объекта, основываясь на сравнительном и доходном анализах, поскольку помещение было уже сдано в аренду, приносило прибыль и стало более привлекательно с точки зрения инвестиций.
- Поиск покупателя. Продажа. Сопровождение сделки
Объект выставлен в продажу, как арендный бизнес, по цене 4 300 000 руб. Продан инвестору из закрытой базы «Дан-ритейл». Заключен договор купли-продажи, сопровождена сделка. На весь проект ушло 6 месяцев. Со стороны «Дан-ритейл» работали два специалиста: брокер по коммерческой недвижимости и руководитель юридической службы.
