Успешная продажа сложного имущественного комплекса с устранением юридических недочетов
Ситуация
В офис компании «DAN-Недвижимость» обратился собственник производственно-складской базы общей площадью около 1000 кв.м., ранее самостоятельно проводивший работы по подготовке объекта к продаже, включая реконструкцию зданий и модернизацию энергоснабжения. Несмотря на затраченное время (около 1.5 лет), документы содержали ряд существенных юридических недоработок, препятствующих успешной продаже. Предыдущие попытки самостоятельной продажи объекта также не увенчались успехом.
Задача
- Провести комплексную юридическую экспертизу объекта и выявить все недочеты в документах.
- Устранить выявленные недочеты, включая технические ошибки в кадастровых планах и реестровые ошибки.
- Обеспечить безопасную и выгодную продажу объекта по рыночной цене (65 000 000₽).
- Разрешить опасения потенциальных покупателей, связанные с поручительством собственника по кредитному договору.
Решение
1. Проведена тщательная юридическая экспертиза, выявившая следующие проблемы:
- Отсутствие пожарного резервуара в составе имущественного комплекса после реконструкции.
- Не учтены все помещения, входящие в состав комплекса, а также не все объекты были привязаны к земельному участку.
- Не внесены изменения в ЕГРН в части наименования юрлица.
- Реестровые ошибки в части наложения границ земельных участков.
2. Подготовлено подробное техническое задание для кадастрового инженера с целью:
* Составления корректных технических планов.
* Устранения реестровой ошибки по пересечению границ земельных участков.
* Подготовки акта обследования для снятия с кадастрового учета пожарного резервуара.
- Получена и проанализирована кредитная документация по договору поручительства, а также подготовлено обязательство собственника о погашении кредита.
3. Разработан договор купли-продажи, учитывающий интересы обеих сторон и предусматривающий личную ответственность директора, как физического лица, по вопросам, связанным с договором поручительства.
Результат
Все юридические недочеты были устранены в течение 3 месяцев.
- Проведено около 10 показов потенциальным покупателям.
- Объект успешно продан по рыночной цене (65 000 000₽).
- Разрешены опасения покупателей, связанные с поручительством собственника.
Вывод:
Благодаря профессиональной экспертизе, оперативной работе по устранению юридических недочетов и грамотно структурированной сделке, удалось успешно продать сложный имущественный комплекс, который собственник не мог реализовать самостоятельно в течение полутора лет.
