Осень – время собирать урожай на рынке недвижимости

Принято считать, что динамику спроса и роста стоимости квадратного метра на рынке недвижимости задают новостройки. Однако в отличие от предыдущих двух-трех лет наблюдается заметное снижение продаж квартир в строящихся домах, как и на вторичном рынке. В некоторых крупных городах – например, Перми – по данным Cian.ru, падение показателя составляет до 70% от уровня прошлого года. Да и в Челябинске это снижение также ощущается. По данным Челябинскстата, ввод жилых домов в области сократился почти на 19%. Всего за первые 4 месяца с начала года в регионе было введено 706,2 тыс. кв. м жилья – на 9,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Рынок вторичного жилья пока никоим образом не компенсирует этой просадки. Очевидно, что этот сегмент крайне неоднороден: к нему относится и старый фонд, а также панельные дома, построенные двадцать лет назад, и современные монолитно-каркасные жилые комплексы, возведенные за последние три-пять лет. И сейчас аналитики фиксируют самый значительный разрыв в цене между стоимостью квадратного метра вторичного жилья и новостройки, который доходит до 40%. Это исторический максимум последних лет. Очевидно, что этот рыночный дисбаланс со временем должен выровняться, однако сложно предсказать, когда это произойдет. По статистике сервиса Авито, в первом квартале 2024 года именно Челябинск стал лидером среди городов-миллионников по темпам годового роста цен на вторичное жилье. По сравнению с первым кварталом прошлого года средняя цена квадратного метра выросла на 37,8%, до 91,8 тыс. рублей. В текущей ситуации однозначно стоит отслеживать выгодные варианты для приобретения недооцененной вторичной недвижимости.

Стоит присмотреться и к рынку новостроек: не исключено, что осенью застройщики будут предлагать различные скидки и акции.

Сейчас крайне удачное время для приобретения недвижимости, но с существенной оговоркой – только для тех покупателей, которые держат в руках живые деньги. Ставки по ипотеке, особенно на вторичную недвижимость, сейчас слишком высоки, что формирует отложенный спрос. И если в скором времени не появятся кредитные инструменты для покупки вторичной недвижимости, рынок продолжит серьезно терять в объеме проводимых сделок. Меняется и формат сделок: есть высокие шансы вернуться назад в девяностые, когда сплошь и рядом проходили сделки по обмену квартир с доплатой. Причем не всегда деньгами: разница в цене нередко компенсировалась автомобилем, гаражом или земельным участком.

Вместе с тем, те семьи, которые приняли решение отложить покупку квартиры из-за слишком высоких ипотечных ставок, рассматривают варианты долгосрочной аренды: как квартир, так и домов. На рынке сохраняется рост арендных ставок, причем за последних месяц он усилился: одно-двухкомнатные квартиры стали дороже в среднем на 7-8%. Увеличение ставок вызвано ростом спроса на рынке и сокращением объема активного предложения. Более того, по некоторым позициям сроки окупаемости арендной недвижимости выглядят даже более привлекательными, чем в сегменте коммерческой недвижимости, в частности, стрит-ритейла, где крайне важно угадать с удачной локацией. Спрос на покупку или аренду квартиры с хорошей обстановкой в современных жилых комплексах остается высоким.

К чему еще стоит присмотреться инвесторам? Сегмент ИЖС находится в повышенном спросе уже не первый год и пока лишь продолжает набирать обороты. В первой половине года российские застройщики вложили 127,7 млрд рублей в покупку земельных участков. Это 45% всех инвестиционных сделок, что превышает показатели прошлого года более чем в полтора раза.

Предложений на рынке, с одной стороны, много, но земельные участки с коммуникациями явно в дефиците. В основном спросе находятся одноэтажные дома площадью 80-100 кв. м с на участке площадью от 5 до 10 соток. Наиболее востребованные планировки – студия плюс две или три спальни. И стоить такой дом с черновой отделкой будет в Челябинске порядка 8,5 млн рублей.

Задумываясь о приобретении дома, стоит рассчитывать на сумму не менее 100 тыс. рублей за квадратный метр и выше. В одном из самых популярных загородных проектов в пригороде Челябинска дом на участке 6-7 соток площадью 110 кв. м три года назад стоит порядка 9 млн рублей, а на сегодняшний день его рыночная цена составит уже 22 млн рублей. При этом дом даже без отделки, а участок – без ландшафтного дизайна.

Так что я однозначно рекомендую инвесторам смотреть в сторону земельных участков – и не обязательно в Челябинске или ближайшем пригороде. Очень активно застраивается сейчас Миасс, и ценник там за короткое время вырос в два раза – буквально на все. Кроме того, крупные застройщики анонсировали проекты по строительству современных жилых комплексов в Магнитогорске, где, очевидно, есть большой дефицит качественного жилья, а уровень заработных плат довольно высокий.

Не упустите осень, пока есть возможность посмотреть выставленные на продажу земельные участки своими глазами. Зима на Урале нередко приходит внезапно. Не стоит бояться – то, что сегодня выглядит как чистое поле, через пару лет может стать территорией коттеджного поселка. Не будем забывать, какие поля и перелески были на месте Л-Тауна еще пять лет назад. А сейчас там растет город.

Так что, если оценивать приобретение недвижимости с позиции инвестиционной привлекательности, то на первом месте точно находится ИЖС. Также хороший вариант – приобретение вторичной недвижимости, но только в современном жилом комплексе, и если вы располагаете не кредитными средствами. Также сегодня на рынке ощущается заметный дефицит качественной промышленной и логистической недвижимости, но эти инвестиции предполагают совсем другой порог входа. Если же говорить о формате стрит-ритейла – то стоит рассматривать помещения в новых микрорайонах или в уникальных локациях. Так, в строящемся «Фанпарке» - масштабном проекте, удачно совмещающем активный отдых на семейном горнолыжном курорте и современную качественную жилую среду в непосредственной близости от города – стоимость коммерческого помещения выросла с начала года в полтора раза. И, полагаю, это не предел.