Имея долю в квартире, можно остаться без жилья

Причины, по которым у квартиры несколько долевых собственников:

• супруги развелись и с помощью суда поделили квартиру;
• квартира по наследству досталась нескольким наследникам, за каждым была закреплена его доля;
• квартира была приватизирована на несколько человек – все стали собственниками долей.

Впоследствии собственники могут продавать, дарить, завещать свои доли.

Когда собственник может лишиться своей доли?

Когда доля меньше, чем у остальных сособственников квартиры.

Например, у вас в собственности 2/3 доли квартиры, у второго собственника. – 1/3. Разумеется, вы заинтересованы в том, чтобы получить в собственность всю квартиру целиком и предлагаете выкупить долю у второго собственника, но тот категорически отказывается.

В свою очередь, ему выгоднее иметь право пользования целой квартирой на основании своей доли 1/3, чем получить скромную сумму, на которую он не сможет купить даже комнату.

В таком случае, вы вправе подать иск в суд о принудительном выкупе доли своего соседа, ссылаясь на то, что она малозначительная. В чем смысл этого коварного хода?

По закону запрещено выкупать долю у сособственника против его воли, только если он сам не потребует выделить ему его долю в виде отдельного жилого помещения или изолированной комнаты. В случае невозможности такого выделения по техническим причинам – выплатить ему стоимость доли в виде денежной компенсации.

Однако из этого правила есть одно исключение: если доля признается малозначительной, то выкупить такую долю вы можете и без согласия сособственника, в принудительном порядке через суд. Поэтому в таких ситуациях владельцу меньшей доли приходится идти на компромисс. В итоге получается та же картина: сособственник остается без квартиры, с деньгами, на которые невозможно купить новое жилье.

Главное – доказать, что доля является малозначительной. Поскольку четких критериев малозначительности в законе не предусмотрено, то вопрос о признании доли малозначительной решается в каждом случае по-разному.

До недавнего времени малозначительной признавалась доля, не превышающая четверти в общей площади жилого помещения, и при этом неравноценная даже самой маленькой комнате в квартире. То есть малозначительными действительно признавались доли как 1/5, 1/6 и еще меньше. Однако с 2016 года определение малозначительных долей изменилось. Верховный суд вынес постановление, которым признал малозначительной долю в 1/3, но с некоторыми оговорками:

• сособственники в квартире не являются родственниками;
• владелец доли 1/3 фактически в квартире не проживает, у него есть другое место жительства;
• владелец доли в 1/3 нарушает обязанность по оплате коммунальных платежей в квартире.

Такой прецедент дает основание полагать, что теперь любая доля, которая является самой меньшей в квартире, может быть признана незначительной, и сособственника могут обязать через суд ее продать. А это влечет лишение права пользоваться квартирой.

Чтобы этого избежать, выделяйте заблаговременно свою долю в отдельное жилое помещение.