Как найти "ипотечную" квартиру?

Трудности выбора
Тот, кто хоть раз покупал квартиру или дом, знает как сложно выбрать из кажущегося обилия вариантов то, что действительно устраивает. А если вы покупаете квартиру на кредитные деньги, то к вашим личным пожеланиям добавляются еще и требования банка. Например, некоторые банки не кредитуют квартиры в пятиэтажных домах или даже на первом этаже, не одобряют квартиры, в которых на данный момент прописаны несовершеннолетние и т.д. И практически любой банк будет настаивать на том, чтобы в квартире не было произведено перепланировки, требовать, чтобы в договоре купли-продажи была указана полная сумма сделки, а деньги передавались через его собственные депозитарии. К тому же выбирать квартиру на собственные деньги можно сколь угодно долго. А действие кредитного комитета действует всего 3-4 месяца. Так что надо поторапливаться. Не случайно опытные риэлторы говорят, что одна ипотечная сделка купли-продажи по трудоемкости равна трем обычным.

Цена вопроса
Еще несколько лет назад большинство продавцов слова «ипотека» вообще не слышали. Поэтому требовалось немало сил и времени, чтобы уговорить их продать квартиру тому, кто берет кредит. Года два назад с «ипотечных» покупателей просто просили еще 20-30 тысяч сверх обычной цены – это была плата за большую трудоемкость и длительность сделки. А весной 2004 г. На рынке недвижимости началась стагнация. Тогда «ипотечные» покупатели перестали отличаться от всех прочих.
Осенью же 2005 г. Цены вновь полезли вверх. Такого покупательского ажиотажа не было уже несколько лет, на одного продавца приходилось 5-7 покупателей. Просмотры квартиры превратились в аукционы, где покупатели соревновались между собой, кто заплатит больше за квартиру. В такой ситуации наиболее уязвимыми оказались именно «ипотечные» покупатели.

Быть или не быть?
Так, может быть, не стоит пока связываться с ипотекой? Подождать, когда появится больше предложений, а цены, если не упадут, то хотя бы стабилизируются? К тому же банковские продукты становятся все более и более выгодными. Но здесь специалисты единодушны: откладывать «ипотечную» покупку не стоит. Просто заявляя сумму кредита, надо сразу сделать поправку на инфляцию и рост цен на недвижимость. Кстати, многие банки, столкнувшись с тем, что заемщики не успевают подыскать себе квартиру, упростили процедуру продления решения кредитного комитета. Исходя из практики работы нашего агентства, продлять решение кредитного комитета приходится многим нашим клиентам.

Тактика и стратегия
Какую стратегию поиска квартиры выбрать, если вы решились взять ипотечный кредит?

1. Оцените вероятность того, что подходящая квартира существует. Из 15-20 квартир, которые находятся в базе, при поиске с самыми мягкими условиями, «ипотечными» могут оказаться лишь 2-3. Если таких квартир меньше 10, надо отдавать себе отчет в том, что поиск нужного варианта может затянуться.
2. Определитесь, хотите ли вы работать с риэлтором или искать квартиру самостоятельно.
3. Обращаясь в банк, воспользуйтесь рекомендацией эксперта по ипотеке агентства недвижимости: «Запрашивайте максимально возможный размер кредита. Это будет вашей страховкой на случай повышения цен. Взять у банка меньшую сумму, чем та, на которую вы получили одобрение, всегда возможно».

Также важно правильно расставлять приоритеты. Специфика ипотечной сделки такова, что покупатель не может бесконечно долго искать подходящий вариант. Если нужна квартира в престижном районе или в двух минутах ходьбы от остановки общественного транспорта, то надо быть готовыми к тому что она окажется меньше, чем вы ожидали изначально. Если важен метраж и количество комнат, придется пожертвовать районом и т.д. Времени ожидать идеальных вариантов при ипотеке, к сожалению нет.