Кейсы Dan-Invest

ПРОДАЖА ДВУХ КВАРТИР с обременениями

Запрос клиента:Клиент обратился с запросом продажи двух квартир с обременениями: две 1-комнатные квартиры 121 серии (33,4 кв.м) и 97 серии (40,4 кв.м) в Металлургическом районе г. Челябинска. Стоимость продажи:  - 97 серия – 1 460 000 руб.;  - 121 серия – 1 060 000 руб.

Сложности сделки: На обе квартиры наложен арест судебными приставами. Арест не будет снят ни с одной из квартир, пока не будет полностью погашена задолженность по исполнительным производствам. Средств для погашения задолженностей и, тем самым, закрытия исполнительных производств у собственника нет. Собственник территориально находится за 3 000 км от Челябинска, что усложняет взаимодействие с судебными приставами.

Решения: для оперативной реализации объектов специалистами агентства недвижимости была проведена следующая работа: 

1. Проведена аналитика аналогичных объектов, для определения рыночной стоимости каждой из квартир;

2. Юристами подготовлены эксклюзивные договора по поиску покупателей, проведено дистанционное подписание документов;

3. По Акту приема-передачи, подписанному между собственником и агентством недвижимости «Dan-Invest», были получены ключи от обеих квартир;

4. Проведена упаковка объектов по стандартам компании: профессиональные фотографии объекта и качественное описание; 

5.  Выход в рекламу на более чем 20 сайтах, специализированных по продаже недвижимости.

6. На Обоих Объектах были размещены баннеры о продаже. 

7. По рекомендации агента для представления своих интересов собственник заранее оформил доверенности на продажу квартир на своего доверенного лица и доверенность на агента на сбор документов и представление интересов в различных органах и структурах, в т.ч. и в ФССП.

8. Одновременно с продажей квартир специалисты агентства начали вестись переговоры с судебными приставами о снятии ареста хотя бы с одной из квартир, для того, чтобы после совершения сделки купли-продажи с вырученных денежных средств полностью загасить все долги и закрыть имеющиеся исполнительные производства. Однако переговоры зашли в тупик – судебные приставы категорически отказались идти навстречу собственнику и требовали полного погашения долгов.

9. Параллельно с работой агента с приставами собственник начал вести переговоры с коллекторами и банками об условиях выплаты долгов. В результате чего, удалось снизить общую сумму задолженности с 340 000 руб. до 250 000 руб.

10. В результате усиленной работы и масштабной рекламы, нашли первого покупателя на один из объектов.  В ходе переговоров с ним агенту удалось убедить покупателя в безопасности передачи денежных средств в качестве задатка и подписать предварительный договор купли-продажи с определением срока и условий выхода на сделку в дальнейшем. По предварительному договору купли-продажи была передана необходимая сумма для погашения долгов у судебных приставов, а именно 250 000 руб.

11. Получив сумму задатка, собственник загасил все имеющиеся долги перед кредиторами. Однако возникла проблема с предоставлением судебным приставам соответствующего письма одного из кредиторов о полной выплате задолженности. Письмо было предоставлено не по требуемой форме судебных приставов, где отсутствовал номер кредитного договора, по которому задолженность и востребовалась. Просьба о предоставлении кредитором письма по форме судебных приставов игнорировалась, что затягивало процесс снятия обременения. После переговоров агента с судебным приставом вопроса о снятии ареста пришли к возможности предоставления приставу копии судебного решения, на основании которого и было возбуждено исполнительное производство. Пристав самостоятельно сделал запросы мировым судьям и в районный суд. Получив от них в этот же день копию судебного решения, арест был снят.

12. Пока решался вопрос со снятием ареста на одну квартиру, агент нашел покупателей на вторую квартиру. Покупателей интересовало – есть ли на квартире какие-либо обременения, аресты. Они очень не хотели связываться с квартирой с обременениями. Получив от агента ответ, что обременений на квартире нет, покупатели приняли решение о покупке данной квартиры.

13. После проведенных агентом с покупателями двух квартир переговоров по условиям сделок, в т.ч. торгу (цена, сроки выхода на сделку, сроки снятия с регистрационного учета, сроки освобождения квартир и передачи ключей, условия денежных расчетов по сделке) агентом начался одновременный процесс подготовки документов к  двум сделкам.

14. Агентом проведены обе сделки. 

Результат

В результате действий агента АН «Dan-Invest» по поиску, переговорах и организации сделок и юридической сдужбы АН «Dan-Invest» в оговоренные эксклюзивными договорами  сроки были практически одновременно найдены покупатели, оформлены все необходимые документы на квартиры, при этом собственник находится вне г. Челябинска. Все это позволило в кратчайшие сроки для данного случая (3 месяца) совершить сделку в соответствии с действующим законодательством РФ. В результате переговоров по снижению цены (торгу) агенту удалось одну квартиру продать без торга, на второй сделать этот торг 30 000 руб. Продавец одновременно получил сумму за продаваемые квартиры в размере 2 480 000 руб, что позволит в дальнейшем продавцу внести существенный первоначальный взнос за приобретаемую им квартиру и тем самым оформить ипотечный кредит на наиболее выгодных для себя условиях.

Сделку провел: офис на Комсомольском пр-те 100, эксперт отдела вторичной недвижимости Максим Скоробогатов +7 (351) 750-18-91