Обзор рынка коммерческой недвижимости Челябинска: тенденции и перспективы в 2024 г.

По данным ЦИАН, в 2023 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России составили около 570 млрд рублей, что стало абсолютным рекордом за всю историю рынка. Большая часть этих средств была вложена в торговые объекты, а спрос на складские помещения в регионах вырос до показателей, сопоставимых с результатами за 2020–2022 годы.

Влияние ключевой ставки на рынок

Значительное влияние на рынок оказало повышение ключевой ставки в конце 2023 года. С ростом стоимости кредитов снизилась инвестиционная активность: покупка и аренда коммерческих площадей стали значительно дороже.

«Недвижимость — это продукт инвестиционный, — объясняет эксперт департамента коммерческой недвижимости АН “ДАН недвижимость” Андрей Цунин.— Подъем ключевой ставки, безусловно, ограничивает спрос и увеличивает сроки экспозиции объекта. Соответственно, количество сделок снизилось. Если раньше при первоначальном взносе в 20–30%за объект стоимостью в пределах 20–30 млн руб. ежемесячный платеж составлял 70 тыс. руб., то сейчас это 250–350 тыс., и основная масса денег уходит на выплату процентов. Люди к этому не готовы. Они говорят: подождем, когда будет снижение ставки. Мы понимаем, что это история не ближайшего года».

Спрос и предложения на рынке

Среди ключевых факторов, влияющих на рынок в 2024 году, остаются высокая ключевая ставка и изменение потребительского спроса.

Офисная недвижимость в Челябинске сейчас практически не развивается. Как причину этого явления эксперты выделяют в том, что в текущем моменте нет острой необходимости в новых объектах.

В то же время частные инвесторы стали проявлять интерес к мелкоформатной недвижимости для защиты и сохранения своего капитала. С другой стороны, девелоперам, вышедшим в офисный сегмент, нужно фиксировать прибыль в моменте. У них нет необходимости управлять непрофильными активами.

 «До марта 2022 г. в этой нише был застой. Сейчас дефицита нет, но востребованность офисных помещений нового формата, построенных после 2020 г., растет, хотя офисы по-прежнему менее привлекательны, чем торговые площади. Сейчас мы видим приток в город специалистов и организаций из других регионов. Например, к нам приезжают проектировщики из Казани, открывают свои офисы небольшие транспортные предприятия. Расширяют штат IT-компании. Рынок отреагировал на эту тенденцию тем, что в совокупности с повышением ключевой ставки стоимость аренды в бизнес-центрах среднего уровня поднялась в пределах 40–50%», — объясняет Андрей Цунин.

Изменение потребительских предпочтений

Потребители стали более избирательными в выборе коммерческой недвижимости. Теперь на первое место выходят выгодная цена и стабильный арендный поток, тогда как факторы, такие как модное расположение и близость к достопримечательностям, отходят на второй план. Драйвером спроса становится недвижимость, которая подразумевает стабильный и высокий доход в совокупности с невысокой стоимостью самого объекта.

Трудности в складском сегменте

Растущий интернет-рынок и развитие логистики стимулируют и без того повышенный спрос на складские помещения, между тем Челябинская область уже многие годы испытывает дефицит самых востребованных складских комплексов класса А.

Негативное влияние на развитие сегмента, помимо нестабильной экономической ситуации, оказывает высокая стоимость строительства складов. Высокая стоимость строительства и рост цен на аренду препятствуют развитию новых проектов.

Однако даже в нынешних условиях смысл вкладываться в новые проекты есть, уверен Андрей Цунин.

«Проблему отсутствия складских помещений может решить приход крупного инвестора. Например, промышленник решил создать производство оборудования, которое сегодня не поставляют из-за рубежа. Инвестор покупает землю и строит под себя производство и склад. Но это в том случае, когда он действительно видит перспективы сбыта своей продукции. Мало построить, нужно, чтобы склад был заполнен. Если мы говорим про транспортные хабы, всё зависит от того, для кого это делать. Такие игроки сейчас в Челябинске появляются, но никто не хочет строить в чистом поле. Инвесторам интересны участки, где есть подъездные пути, подведены газ и электричество. Через два года, когда ключевая ставка, возможно, и будет меньше, таких объектов уже не будет», — рассуждает эксперт.

Рынок коммерческой недвижимости сталкивается с серьезными вызовами, связанными с ростом ключевой ставки и изменением потребительских предпочтений. Девелоперы стремятся завершить начатые проекты, но новый объем ввода площадей остается на историческом минимуме. Переломить ситуацию может снижение ключевой ставки, но это перспектива, по мнению экспертов, не ближайшего года.

Последствия роста ключевой ставки в 2024 г. разовьются в тренд с уходом в 2025 г., полагают аналитики рынка. В текущем году девелоперы стремятся завершить начатые проекты, но объем ввода офисных и торговых площадей уже показывает исторический минимум и будет демонстрировать его и дальше. Переломить ситуацию может снижение ключевой ставки хотя бы до 10%, но это перспектива, по мнению экспертов, не ближайшего года.

Источник: chel.dk.ru