Мнение эксперта: апартаменты в столицах: почему ими интересуются челябинцы и как на этом не погореть? - 31 октября 2019

Главным плюсом становится более доступная цена, которая, правда, обусловлена главным же минусом — в апартаментах нельзя оформить прописку, как в обычной квартире, поясняет Валентин Корытный. По оценкам эксперта, отсутствие подобных проектов в самом Челябинске сегмент становится весьма привлекательным для тех, кто хочет обзавестись квадратными метрами на наиболее активно растущих рынках — в Москве и Санкт-Петербурге. Все больше покупателей видят в апартаментах удачную альтернативу жилой недвижимости, особенно если в планах не столько в этой недвижимости жить, сколько пытаться извлечь из нее доход.

Санкт-Петербург по темпам прироста предложений аппартаментов даже вышел в лидеры. По данным ГК Docklands development, которые были озвучены на Международном жилищном конгрессе в октябре, всего за три года рынок апартаментов в северной столице вырастет в разы: с 3,6 тыс. апарт-номеров в 2018 году до 13,3 тыс. в 2020 году, тогда как в Москве объем предложений растет меньшими темпами.
Питерский бум объясняется довольно просто: из-за разницы цен «входной билет» на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге более доступен для жителей регионов. Но доступное полноценное жилье будет удалено от центра. А за вполне подъемные для провинциалов 3,5 — 5 млн рублей можно получить пригодное для проживания нежилое помещение в строящемся апарт-отеле близко к историческим кварталам, а то и в окружении их, рассказывает Валентин Корытный.

По словам генерального директора, даже архитектура адаптируется под традиции Петербурга: это особенность работы питерских застройщиков, которую нельзя не отметить. «В Петербурге сейчас активно застраиваются территории бывших промышленных предприятий. Далеко не всегда владельцам земельных участков, подвергающихся такому редевелопменту, удается сменить их целевое назначение, получив разрешение на строительство жилья. И там строят апартаменты — по сути, то же самое жилье, но без возможности оформить регистрацию. Это делает его более доступным и востребованным в сегменте среднего, скажем так, небогатого покупателя», — говорит Валентин Корытный.

Также помимо привлекательной цены, эксперт выделяет в плюсы наличие управляющий компании (как правило она представляет застройщика), с которой владелец такой недвижимости может заключить договор на управление объектом. Такой вариант, очень удобен тем, кто рассчитывает получать доход от купленных аппартаментов, сдавая их в наём. За определенную плату компания следит за текущим состоянием апарт-номеров и обеспечивает их заполняемость, беря на себя все заботы, включая рекламу. По сути, это как владеть номером в отеле, которым по договоренности с вами управляет компания-оператор. Один из таких операторов — Becar Asset Management — утверждает, что доходность от сдачи апартаментов в 1,5 раза выше, чем от сдачи жилой недвижимости.

«Аналитики, таким образом, оценивают средний срок окупаемости вложений в 7-8 лет. У меня, на мой взгляд, более реалистичное представление — 10-12 лет. В любом случае есть понимание, от чего будут зависеть ваши доходы. В Сочи и Краснодаре большую роль играет сезонный фактор, а также зависимость ивент-индустрии. В Москве и Петербурге сезонного фактора нет, поэтому особенное значение — за локацией. Если объект близок к популярным туристическим маршрутам, к востребованным у туристов объектам, имеет хорошую транспортную доступность, с наличием арендаторов проблем не будет», — отмечает Валентин Корытный.

Эксперт, считает что к аппартаментам следует присмотреться тем, кто хотел бы попробовать себя на рынке коммерческой недвижимости, но не располагает достаточными ресурсами и для покупки, например, торговых площадей на первых этажах. Со временем бум стоительства апартаментов со временем может охватить и другие регионы, которые пользуются вниманием туристов. В их числе Калининград, к которому тоже начинают проявлять интерес южноуральцы. Город привлекательным как в туристическом направлении, так и для россиян, перебирающихся «поближе к Европе». Впрочем, пока цены на здешнем рынке недвижимости позволяют обзавестись полноценным жильем, что для большинства потенциальных покупателей из российских регионов остаётся более привычным и понятным.

Следует вывод - перед покупкой необходимо проконсультироваться с профессионалами рынка, резюмирует Валентин Корытный. Наряду с главным недостатком, как уже было сказано, который формирует его меньшую стоимость по сравнению с жильем у аппартаментов есть и другие. Получив же заветные ключи, готовьтесь платить налоги как за коммерческую недвижимость, причем и при продаже объекта владелец не отделается привычными 13%. Поэтому важно верно оценивать не только доходный потенциал конкретного проекта, но и проводить его комплексную юридическую экспертизу.