Жители Казахстана принялись скупать жильё в Челябинске

Эксперты рассказали, что творится сегодня на рынке недвижимости Челябинской области и могут ли обрушиться цены на квартиры.

Участие в мероприятии приняли:

Корытный Валентин Маркович, Президент региональной Гильдии риэлторов Южный Урал, директор АН «DAN-инвест»

Головкова Елена Викторовна, руководитель направления готового жилья АН «Компаньон»

Шипина Анна Анатольевна, руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком»

Стукалов Денис Валерьевич, директор по развитию риэлтерской компании «Служба недвижимости»

Брусенцова Полина Николаевна, начальник отдела загородной недвижимости ООО АН «ЮУ КЖСИ»

Представляем Вашему вниманию сокращённую версию стенограммы мероприятия.

Итак, что сегодня легче уходит? На какое жильё наблюдается наибольший спрос?

Головкова Е.В.: Спрос на жильё сегодня достаточно активный. Ликвидное, хорошее жильё уходит достаточно быстро. Мы сейчас наблюдаем спрос на квартиры 97-ой и 121-ой серий. Одинаково хорошо уходят и двух-, и трёхкомнатные квартиры. Напомню, что раньше в первую очередь хорошо уходили только «полуторки». Не могу не отметить тенденцию последних дней: к нам едут граждане Казахстана и скупают все квартиры подряд – одно-, двух- и трёхкомнатные. Очень много сделок в последнее время проходит по военной ипотеке. Что касается цен, то средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке сейчас составляет 46,3 тыс. рублей. Ещё месяц назад она равнялась 45 тыс. рублей за метр. Но говорить о средней стоимости квадратного метра жилья – всё равно, что рассуждать о средней температуре больных в стационаре: надо понимать, что стоимость «полуторки» в Ленинском районе существенно отличается от стоимости той же «полуторки» на Северо-Западе.

Про Казахстан можно подробнее?

Головкова Е.В.: Курс доллара существенно возрос. А в Казахстане всегда было принято производить расчёты в долларах и тенге. На сегодняшний день жителям Казахстана выгодно приобретать квартиры в рублях. Причём основной целью их покупки является не проживание, а вложение денег.

Шипина А.А.:Если раньше за одну и ту же сумму можно было приобрести только одну однокомнатную квартиру, то сегодня за ту же сумму можно приобрести уже две однокомнатные квартиры.

Правда ли, что вторичное жильё стало продавать труднее?

Стукалов Д.В.:Да. Люди стремятся улучшать свои жилищные условия и преимущественно интересуются готовыми квартирами в новых домах. Поэтому искать покупателей на вторичное жильё в отдалённых районах города (речь об окраинах Ленинского, Металлургического и Тракторозаводского районов), действительно стало сложнее.

Шипина А.А.:если даже клиенты интересуются вторичным рынком, то их всё равно интересуют относительно новые дома. На квартиры в старых домах, где уже нужен капремонт, спрос гораздо ниже. Очень хорошо, что наши южноуральцы берут ипотеку в рублях, а не в долларах: если бы было наоборот, увеличился бы риск дефолтов.

Корытный В.М.:Рынок недвижимости сегодня меняется так же, как курс доллара, с той же скоростью. Читая договор, будьте внимательнее: в договоре некоторых банков встречаются пункты, согласно которым банк может изменить процентную ставку, если курс валюты меняется более чем на 10% (плюс или минус). Поэтому, заключая с банком договор, обязательно обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Отмечу, что с 10 декабря ряд местных банков уже подняли ставку по автокредитам, причём существенно – на 3,5-4%. В результате потенциальные заёмщики, ранее подававшие заявки на автокредит и рассчитывавшие на ставку 12-13% годовых, получили «добро» на кредит, но уже под 17-18%. Несмотря даже на свои положительные кредитные истории. Ипотечная ставка, по всей видимости, тоже будет расти.

Головкова Е.В.:В связи с этим многие покупатели торопятся приобрести жильё в этом году.

Шипина А.А.:Мы действительно ждём повышения процентной ставки со дня на день. И если вы планируете брать ипотеку, то лучше это сделать сейчас. Изменение ставки даже в полпроцента ощутимо увеличивает стоимость кредита.

Говорят, что цены на жильё рухнут и мы вернёмся в девяностые…

Шипина А.А.:Тут сложно дать гарантированный прогноз. Этого сегодня не сделает ни один самый профессиональный стратег, маркетолог, экономист.

Стукалов Д.В.:Начиная с 2010-го года, цены на недвижимость у нас только росли. Например, по сравнению с прошлым сентябрём, цены на новостройку в Челябинске поднялись нынче на 5,2%. Но сегодня многие московские аналитики уже фиксируют снижение цен на жильё в столице. По опыту прошлого кризиса в 2008 году могу сказать, что Челябинск начал своё движение вниз вслед за Москвой спустя только три месяца. Как будет в этот раз – сказать трудно. Самое интересное, что из 119-ти адресов, которые застройщики сегодня выставляют на продажу, всего 15 адресов – это жильё эконом-класса(1-2-3комнатные квартиры малого метража в панельных домах). Все остальные адреса – это варианты для среднего и бизнес-класса.

Шипина А.А.:Но пока это жильё для среднего и бизнес-класса пользуется спросом, пока люди стоят в очереди за жильём на Тополиной аллее, цены вниз не пойдут!

Головкова Е.В.:Цены на вторичном и первичном рынке взаимозависимы: когда повышаются цены на новое жильё, вторичка тоже потихоньку подтягивается. Это объясняется тем, что зачастую покупателями первички являются продавцы вторички.

На самом ли деле жильё в нашей области является доступным?

Брусенцова П.Н.:Здесь надо рассказать о новой государственной программе «Жильё для российской семьи». Она начала действовать в конце октября. В соответствии с ней, ряд категорий населения имеет право приобрести жильё в строящихся домах по цене 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Шипина А.А.:Да, но приобрести жильё можно будет только у конкретных застройщиков по предложенным адресам. Дело в том, что был проведён тендер и выбрано семь застройщиков, которые имеют право строить жильё по программе. Первые дома по этой программе будут готовы где-то через год. Для застройщиков участие в программе равно получению финансовой помощи на строительство инженерных сетей, а это, как известно, основная затратная часть при строительстве.

А о каких категориях населения речь?

Шипина А.А.:Их перечень, как и перечень застройщиков, указан на сайте областного Министерства социальных отношений.Наиболее распространённые категории – это бюджетники, молодые семьи с детьми, ветераны военных действий и др. Жители, попадающие в эти категории, уже начали активно интересоваться, где будут построены дома. Это будут микрорайон «Олимпийский» в пос. Рощино, микрорайон «Золотые ворота» в Копейске, микрорайон «Озёрный» на территории Кременкуля, микрорайон «Парковый» в Магнитогорске, новый микрорайон в Чебаркуле (там дома уже готовы) и жилой комплекс «Вишнёвая горка», который возведёт компания «Экосити». Программа интересна тем, что преимущественно речь идёт о квартирах 97-ой серии, эконом-класса с чистовой отделкой по принципу «заезжай и живи».

Рынок недвижимости сегодня переполнен продажей брони. Откуда они взялись и кто их продаёт?

Корытный В.М.:у любого застройщика есть пул постоянных партнёров, с которыми он работает. Как правило, в этом пуле риелторские компании, которые либо продают квартиры от застройщика, либо перекупают квартиры у застройщика, чтобы продать их по своей цене. Никакой спекуляции в этом нет, это бизнес. Бронировать жильё у застройщика может кто угодно - хоть физлицо, хоть риелторы. Другой вопрос, что это будут разные объёмы и разные условия приобретения. Обычный человек купит одну, максимум две квартиры, а риелторская компания на инвестиционные деньги может позволить себе купить десять квартир, к примеру. На что стоит обратить внимание, приобретая бронь? На того, у кого вы её приобретаете.

В основном все новые проекты разворачиваются в направлении Северо-Запада. Новые микрорайоны растут как грибы. Увеличивается и нагрузка на дороги. Между тем известно, что почти все проекты по строительству новых дорог на 2015-й год в области свёрнуты. Не упадёт ли в связи с этим спрос на жильё в районах Северо-Запада?

Корытный В.М.:В северо-западной части города самые широкие улицы. Яркий пример тому и Чичерина, и Комсомольский проспект, и расширенная Университетская набережная, и Братьев Кашириных... Артерий вроде бы хватает. Но что происходит? По утрам люди стоят в пробках по часу. И думаю, это только начало, ничего хорошего ждать не стоит. Как только заселятся новый микрорайоны «Академ-Сити», «Подсолнухи», 50-й и 51-й микрорайоны, жилой комплекс «Александровский», на Чичерина мы будем стоять не час, а два. Самое главное, что перспектив ещё расширения улиц на Северо-западе не так уж и много, их уже просто некуда расширять. Как бы не старались власти сократить расходы на строительство новых дорог и реконструкцию старых, дорожная революция напрашивается сама собой. Иначе через год-полтора Северо-запад просто встанет в часы пик. Уже сегодня иной раз проще выйти из машины и дойти до нужного места пешком. Но на спросе на жильё это отразится. Пробки – пробками. Будем привыкать. Как-то же живут люди в Москве и Санкт-Петербурге, ставят машины и коляски друг на друга…

Комнаты до сих пор продают?

Головкова Е.В.:Продают, но спрос на них упал, потому что есть альтернатива в виде студий. Все понимают, что комнаты – это возможные проблемы с соседями, это необходимость делить места общего пользования с чужими людьми. Сегодня комнаты покупают пожилые люди или студенты, которым нужно с чего-то начинать.

Шипина А.А.:Добавлю, что комнаты стоят около 800-900 тыс. рублей. Клиентам, обращающихся за помощью в поиске комнаты, мы объясняем, что проще добавить 200-300 тыс. рублей, но купить своё полноценное жильё. За эти деньги вы не купите квартиру на вторичном рынке (разве что «колясочную» или «полуторку» в общежитии), но их хватит на отличную студию в новом доме.

Стоит ли опасаться, что в кризис многие стройки буду заморожены и сдвинутся сроки сдачи жилья?

Шипина А.А.:Возможно. Большинство застройщиков стремятся работать по плану, но мы живём не в идеальном мире, не всегда ожидания совпадают с действительностью.