Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости в 2026 году

Что такое налоговый вычет при покупке недвижимости?

Имущественный налоговый вычет — это возможность уменьшить налогооблагаемый доход или вернуть часть ранее уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке или строительстве жилья.

Важно понимать, что налоговый вычет не является отдельной выплатой от государства. Он позволяет вернуть налог, который был уплачен с доходов, облагаемых НДФЛ, в пределах установленного законом размера.

Например, если вы купили квартиру и официально работаете, с вашей зарплаты удерживается подоходный налог. После оформления имущественного вычета часть этого налога можно вернуть.

Если сумма доступного вычета превышает размер налога, уплаченного за один год, остаток можно переносить на следующие годы до полного использования.

Какую сумму можно вернуть при покупке квартиры в 2026 году?

Размер имущественного вычета зависит от расходов на покупку жилья и уплаченных процентов по ипотеке. Законодательство предусматривает два самостоятельных основания для возврата налога: расходы на приобретение недвижимости и проценты по целевому ипотечному кредиту.

При покупке жилья максимальная сумма расходов, с которой рассчитывается вычет, составляет 2 млн рублей на одного человека. При ставке НДФЛ 13% это позволяет вернуть до 260 тыс. рублей.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей, вычет все равно будет рассчитываться максимум с 2 млн рублей. При ставке 13% сумма возврата составит 260 тыс. рублей.

Если недвижимость стоит 1,5 млн рублей, расчет производится исходя из этой суммы. При ставке 13% можно вернуть до 195 тыс. рублей.

Если жилье стоит меньше 2 млн рублей, неиспользованный остаток имущественного вычета при покупке недвижимости после 1 января 2014 года можно применить к другому объекту в пределах установленного лимита.

Налоговый вычет по ипотечным процентам

Если недвижимость приобретена с использованием ипотечного кредита, дополнительно можно оформить вычет по фактически уплаченным процентам.

Для кредитов, полученных после 1 января 2014 года, максимальная сумма расходов на ипотечные проценты, принимаемая к вычету, составляет 3 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% это позволяет вернуть до 390 тыс. рублей.

Таким образом, при соблюдении всех условий программы и достаточной сумме уплаченного налога один человек может вернуть до 650 тыс. рублей: до 260 тыс. рублей за покупку жилья и до 390 тыс. рублей за ипотечные проценты.

Важно учитывать, что лимит по процентам применяется отдельно от основного имущественного вычета. Для кредитов, полученных до 2014 года, действуют особые правила, в том числе отсутствие ограничения по сумме учитываемых процентов.

Фактический размер возврата зависит от уплаченного налога, вида доходов и других обстоятельств.

Как прогрессивная шкала НДФЛ влияет на сумму возврата?

С 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ для большинства основных доходов физических лиц. В зависимости от размера годового дохода применяются ставки 13%, 15%, 18%, 20% и 22%. Повышенная ставка применяется к соответствующей части дохода, а не ко всей сумме целиком. <Cite refs={[“turn841373search0”,“turn841373search9”]}/>

Поэтому при расчете имущественного вычета в 2026 году нельзя ориентироваться только на стандартную ставку 13%. Для налогоплательщиков с более высокими доходами размер возврата может отличаться.

При этом вычет не означает, что государство автоматически выплатит максимальную сумму. Возврат ограничен размером налога, который можно вернуть за соответствующие налоговые периоды, и суммой подтвержденных расходов.

За какие расходы можно получить налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет можно оформить при покупке квартиры, комнаты, жилого дома или доли в жилой недвижимости. Также он распространяется на приобретение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство или участка с жилым домом, если соблюдены предусмотренные законом условия.

Вычет можно получить и при строительстве собственного жилого дома. В состав подтвержденных расходов могут входить затраты на строительные и отделочные материалы, строительные работы и проектно-сметную документацию в предусмотренных законом случаях.

При покупке квартиры в новостройке можно учитывать расходы на отделку, если объект приобретался без отделки и это соответствующим образом указано в договоре. При этом расходы на ремонт не увеличивают максимальный лимит имущественного вычета: они входят в общую сумму расходов на приобретение жилья.

Также при наличии ипотеки можно оформить отдельный вычет по процентам, фактически уплаченным банку по целевому кредиту на приобретение или строительство недвижимости.

Расходы, оплаченные средствами материнского капитала, бюджетными средствами или деньгами других лиц, не включаются в собственные расходы покупателя для расчета вычета.

Кто имеет право на налоговый вычет?

Оформить имущественный вычет может налогоплательщик, который приобрел жилье и имеет право на возврат НДФЛ.

Как правило, это граждане, получающие доходы, облагаемые НДФЛ, например официальную заработную плату. При этом важно, чтобы расходы на покупку недвижимости были подтверждены документами, а сама сделка соответствовала требованиям законодательства.

Право на вычет может быть у человека, который впервые приобретает жилье, а также у покупателя, который уже использовал часть доступного лимита, но не исчерпал его полностью.

Если налогоплательщик ранее полностью использовал право на основной имущественный вычет, повторно получить его на покупку другого объекта нельзя. При этом вычет по ипотечным процентам имеет отдельные условия и ограничения.

Вычет также не предоставляется при покупке недвижимости у взаимозависимого лица. К таким лицам, в частности, относятся супруги, родители, дети, братья и сестры, а также опекуны и подопечные в предусмотренных законом случаях.

Особенности получения вычета в разных ситуациях

Если вы покупаете первую квартиру

При первой покупке жилья после 1 января 2014 года покупатель может использовать основной имущественный вычет в пределах 2 млн рублей расходов. При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат составляет 260 тыс. рублей.

Если стоимость квартиры ниже установленного лимита, остаток можно использовать при последующей покупке другой недвижимости, пока общая сумма учитываемых расходов не достигнет 2 млн рублей.

Если вы покупаете вторую квартиру

Возможность получения вычета зависит от того, использовали ли вы ранее весь доступный лимит.

Например, если при покупке первой квартиры вы получили возврат только с 1 млн рублей расходов, оставшуюся часть лимита можно использовать при приобретении другого объекта, если соблюдены условия законодательства.

Однако если право на вычет было реализовано по правилам, действовавшим до 2014 года, повторное использование неиспользованного остатка может быть недоступно. Поэтому при покупке второй квартиры важно учитывать дату предыдущей сделки и порядок получения вычета.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку

При использовании ипотечного кредита можно претендовать на два вычета: за покупку жилья и за уплаченные проценты.

Основной вычет рассчитывается исходя из расходов на приобретение недвижимости в пределах 2 млн рублей. Дополнительный вычет рассчитывается по фактически уплаченным процентам в пределах установленного лимита.

При этом проценты, которые еще предстоит выплатить банку в будущем, в расчет не включаются. Вычет оформляется по мере фактической уплаты процентов.

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала

При покупке жилья с использованием материнского капитала вычет рассчитывается не со всей стоимости объекта, а за вычетом средств материнского капитала и других сумм, которые не относятся к собственным расходам покупателя.

Например, если квартира стоит 2,5 млн рублей, а 833 тыс. рублей оплачены средствами материнского капитала, для расчета вычета учитываются собственные расходы в размере 1 млн 667 тыс. рублей.

При ставке НДФЛ 13% максимальная сумма возврата в таком примере составит 216 710 рублей, если вся сумма расходов подтверждена и ранее вычет не использовался.

Если недвижимость приобретена в браке

При покупке жилья в браке каждый из супругов может иметь право на имущественный вычет, поскольку имущество, приобретенное во время брака, по общему правилу относится к совместной собственности супругов.

Если стоимость недвижимости позволяет использовать полный лимит для каждого супруга, общий возврат при ставке НДФЛ 13% может составить до 520 тыс. рублей за покупку жилья.

При наличии ипотеки супруги также могут претендовать на вычет по процентам. Распределение расходов зависит от обстоятельств сделки, режима собственности и документов, представленных в налоговую инспекцию.

Важно учитывать, что размер возврата для каждого супруга ограничен его собственным правом на вычет и суммой налога, которую он может вернуть.

Если вы пенсионер

Пенсионер может оформить имущественный вычет, если у него есть доходы, облагаемые НДФЛ, и соблюдены остальные требования законодательства.

Если пенсионер не работает и не получает доходов, с которых уплачивается НДФЛ, вернуть налог за текущий период может быть невозможно. При этом для пенсионеров предусмотрена возможность переноса остатка имущественного вычета на три предшествующих налоговых периода при соблюдении установленных условий.

Поэтому при покупке недвижимости пенсионеру стоит отдельно проверить, за какие периоды он может заявить вычет и какой налог был уплачен за эти годы.

Если вы временно не работаете

Отсутствие официальной работы само по себе не означает, что право на вычет утрачено. Однако для фактического возврата необходим налог, который можно вернуть.

Если в текущем году у покупателя нет подходящих доходов, неиспользованный остаток вычета можно переносить на последующие годы. В таком случае возврат станет возможен, когда появится доход, облагаемый НДФЛ по правилам, позволяющим применить имущественный вычет.

Если вы индивидуальный предприниматель или самозанятый

Возможность получения вычета зависит не от самого статуса предпринимателя или самозанятого, а от наличия доходов, к которым применим имущественный вычет.

Например, доходы, облагаемые НДФЛ по общей системе налогообложения, могут давать право на вычет при соблюдении остальных требований. При этом налог на профессиональный доход, который уплачивают самозанятые, сам по себе не позволяет получить имущественный вычет за счет этого налога.

Если человек одновременно получает зарплату или другие подходящие доходы, право на вычет может возникнуть на основании этих доходов.

Когда можно подать документы на налоговый вычет?

Срок подачи заявления зависит от выбранного способа оформления и момента возникновения права на вычет.

При обращении в налоговую инспекцию через декларацию 3-НДФЛ вычет заявляется после окончания календарного года, в котором возникло право на него.

Например, если право на вычет возникло в 2026 году, обратиться за возвратом налога через декларацию можно в 2027 году.

Если вы хотите получать вычет через работодателя, ждать окончания календарного года необязательно. Для этого необходимо подтвердить право на вычет в налоговой инспекции, после чего работодатель сможет учитывать его при расчете НДФЛ.

Также доступен упрощенный порядок получения имущественного вычета. Если у налоговой инспекции есть необходимые сведения от банков и других источников, в личном кабинете может появиться предзаполненное заявление, которое нужно проверить и подтвердить. <Cite refs={[“turn841373search1”,“turn841373search6”]}/>

Какие документы нужны для получения налогового вычета?

Перечень документов зависит от типа недвижимости, способа приобретения и выбранного способа оформления.

При стандартной подаче через налоговую инспекцию могут понадобиться паспортные данные, декларация 3-НДФЛ, документы о доходах и уплаченном налоге, договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие право собственности или передачу объекта.

Для подтверждения расходов могут потребоваться платежные поручения, банковские выписки, расписки и другие документы, подтверждающие оплату недвижимости.

Если квартира приобретена в ипотеку, для вычета по процентам потребуется справка банка о фактически уплаченных процентах и документы по кредитному договору.

При покупке жилья в браке могут понадобиться свидетельство о заключении брака и заявление о распределении расходов между супругами. При использовании материнского капитала необходимо учитывать сумму средств, направленных на покупку недвижимости.

Если вычет оформляется через работодателя, потребуется подтверждение права на него от налоговой инспекции. При упрощенном оформлении часть документов может не потребоваться, если необходимые сведения уже доступны налоговому органу.

Точный список лучше уточнить на сайте ФНС России или в налоговой инспекции с учетом конкретной сделки.

Как оформить налоговый вычет: пошаговая инструкция

Первый шаг — проверьте, возникло ли у вас право на вычет. Для этого нужно определить дату возникновения права на вычет, вид недвижимости, источник оплаты и наличие подходящих доходов, с которых уплачивался НДФЛ.

Второй шаг — соберите документы, подтверждающие покупку жилья и расходы. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, дополнительно запросите в банке сведения о фактически уплаченных процентах.

Третий шаг — выберите удобный способ оформления. Можно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию, обратиться за подтверждением права на вычет через работодателя или воспользоваться упрощенным порядком, если он доступен.

Четвертый шаг — отправьте документы и заявление выбранным способом. При подаче через личный кабинет налогоплательщика можно отслеживать статус обращения и получать уведомления о ходе проверки.

Пятый шаг — дождитесь проверки и возврата налога. Если налоговая инспекция обнаружит ошибки или запросит дополнительные сведения, потребуется предоставить необходимые документы.

Как быстро можно получить деньги?

Срок возврата зависит от способа оформления и необходимости дополнительной проверки.

При стандартной подаче декларации 3-НДФЛ налоговая инспекция проводит камеральную проверку, которая по общему правилу может занимать до трех месяцев. Срок фактического перечисления денег зависит от результатов проверки и процедуры возврата положительного сальдо единого налогового счета.

При упрощенном порядке процедура может быть короче, поскольку налоговая использует сведения, полученные от банков и других источников. Однако срок зависит от наличия необходимых данных и результатов проверки.

Если вы оформляете вычет через работодателя, возврат происходит иначе: после подтверждения права на вычет работодатель учитывает его при расчете НДФЛ в соответствии с установленными правилами.

На что лучше направить полученный налоговый вычет?

После получения возврата можно распорядиться деньгами по своему усмотрению. Например, направить их на обустройство квартиры, покупку мебели, ремонт или создание финансовой подушки безопасности.

Если недвижимость приобретена в ипотеку, один из вариантов — использовать полученную сумму для досрочного погашения кредита. Это может позволить сократить срок кредитования или уменьшить размер будущих платежей в зависимости от выбранных условий досрочного погашения.

Перед внесением средств в счет кредита стоит сравнить оба варианта и уточнить в банке, как изменятся платежи после досрочного погашения.

Поможем вам разобраться в вопросах покупки недвижимости

Покупка квартиры или дома связана не только с выбором подходящего объекта, но и с большим количеством финансовых и юридических нюансов. Налоговый вычет позволяет частично компенсировать расходы на приобретение жилья, поэтому важно заранее понимать, на какую сумму можно рассчитывать и какие документы понадобятся.

Специалисты DAN-Недвижимость помогут вам сориентироваться в процессе покупки недвижимости, подобрать подходящий объект и разобраться в основных этапах оформления сделки.

Если вы планируете приобрести квартиру, дом или недвижимость в ипотеку, обратитесь в DAN-Недвижимость. Мы поможем подобрать вариант с учетом ваших целей и бюджета.