Инвесторы «сломали» рынок аренды: студий в аренде стало больше, чем трёхкомнатных квартир

Новый баланс на рынке аренды

В первом квартале 2026 года в России в аренду предлагалось:

• 16,5 тыс. квартир с тремя и более комнатами;
• 18,5 тыс. студий — на 12 % больше, чем просторных квартир.

Этот сдвиг стал частью более масштабного тренда: за год общее предложение арендного жилья выросло почти на 28 %, достигнув 128 тыс. лотов. Это один из максимальных показателей за последние шесть лет — сопоставимый объём был зафиксирован лишь во втором квартале 2022 года.

Почему студий стало так много?

Основные причины роста доли студий на рынке аренды:

1. Нововстройки как источник. Студии — самый компактный формат жилья, который активно проектировался застройщиками до недавних ограничений. Они составляют значительную часть новых жилых комплексов.
2. Инвестиционный спрос. Многие студии покупались в инвестиционных целях — особенно в период действия всеобщей льготной ипотеки. Изначально их планировали перепродавать, но из‑за высоких ставок по рыночной ипотеке и сложностей с продажами вторички владельцы стали чаще сдавать их в аренду.
3. Региональные ограничения. Запрет на проектирование квартир меньше 28 кв. м появился сравнительно недавно:
• в Москве — с 1 августа 2024 года;
• в Московской области — с 1 января 2025 года.

Таким образом, на рынок вышли квартиры, построенные до введения этих ограничений.

Как изменились цены на аренду

Рост предложения при стабильном спросе (который остался на уровне 2025 года) привел к снижению цен на аренду во многих регионах:

• крупные города: −8 %, средняя цена — 37,4 тыс. руб. в месяц за квартиру;
• 14 мегаполисов (без Москвы и Санкт‑Петербурга): −4 %, средняя цена — 34,2 тыс. руб. в месяц.

Исключение составили столичные города, где цены выросли:

• Москва: +4 % за год, до 94,2 тыс. руб. в месяц (но −4 % за квартал);
• Санкт‑Петербург: +2 % за год, до 48,6 тыс. руб. в месяц (но −7 % за квартал).

Это говорит о том, что даже в мегаполисах наметился тренд на снижение цен предложения — общий для всей страны.

Эксперты полагают, что тренд на преобладание малогабаритного жилья в аренде сохранится в ближайшие годы. Это связано с большим объёмом студий, построенных до введения ограничений, а также с устойчивым спросом на недорогое арендное жильё.

Рынок аренды адаптируется к новым условиям: предложение становится компактнее и доступнее, а собственники ищут оптимальные стратегии использования недвижимости в условиях высокой ипотечной ставки.