^
9 октября 2015
243

Легализовать самовольную постройку стало сложнее

Челябинский адвокат Екатерина Туманова рассказала о новом законе о легализации самовольных построек и о том, как не лишиться своего дома или магазина.

1 сентября вступили в силу поправки в ст. 222 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ. Эти поправки регламентируют условия оформления самостроя. Постройка должна отвечать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и др. на день обращения в суд. Оформить право собственности сможет лицо, у которого земельный участок находится:

 

  • в собственности;
  • в постоянном (бессрочном) владении;
  • в пожизненном наследуемом владении.

 

Как изменились правила легализации самовольных строений и в чем их сложность? Какие опасности подстерегают желающих сначала построить, а уже потом оформить в собственность дом, магазин, гараж, киоск или обычный пристрой? Как правильно вести себя в суде и чем оперировать при установлении права собственности на новое здание?

О поправках в гражданский кодекс и судебной практике, в том числе на своем опыте, рассказала руководитель судебно-арбитражной практики, адвокатАдвокатского бюро "Ковалев, Рязанцев и партнеры"ЕкатеринаТуманова:

- Раньше самовольной постройкой можно было признать объект, который является недвижимостью:здания, сооружения, строения. Они должны были быть неразрывно связаны с землей и их было бы невозможно перенести без существенного изменения или разрушения. Теперь это может любое сооружение, которое буквально не отвечает требованиям недвижимости, но тем не менее может быть ликвидировано по решению суда.

У меня в практике были споры, когда правоохранительные или органы администрации, обращаясь в суд о сносе самовольной постройки, говорили о том, что объект достаточно фундаментален и построен с нарушением норм, пожалуйста, его сносите. Ответчики доказывали обратное, говоря о том, что это некапитальное строение или вспомогательное, или вообще гараж или ангар. Поскольку это не полноценный объект строительства, на него нельзя распространять требования о самовольной постройки, поскольку не может никому мешать. Иного варианта не оставалось, как провести судебную экспертизу, чтобы понять его природу.

Сейчас, чтобы такие злоупотребления и споры по такому критерию исключить, законодатель это просто убрал из положений Кодекса. Теперь снести можно здания, сооружения, строения, возведения, которые нарушают права и созданы без соответствующей разрешительной документации.

Другой момент, за которым «прятались» ответчики, это оценка тех нарушений, которые допускаются при строительстве. Ранее сносу подлежали те постройки, которые существенно нарушали градостроительные нормы и представляли существенную опасность самим фактом своего возведения. В споре эта категория была достаточно оценочной, что служило камнем преткновения, потому что даже допустив, что строение возведено с какими-то отступлениями и нарушениями, но оно не критично по своим последствиям для окружающего мира, суды отказывали в сносе или давали возможность признавать право на такое сооружение. Сейчас закон очень жесток, убраны из формулировки требование существенности, то есть предполагается, что любое нарушение норм уже является предпосылкой для того, что самовольная постройка была снесена.

По новым правилам, даже если есть какое-то разрешение, но при этом нарушаются нормы и правила в ходе ее воссоздания, то предполагается, что субъект вышел за пределы того разрешения, которое ему выдано, и это является основанием для сноса самовольной постройки и отказа в признании права на нее.

Хочу обратить внимание, что право легализацию самовольной постройки не возникает. Это означает, что если объект не признан и не легализован, на него не получено свидетельство, оно не может быть учтено, в том числе, как основное средство предприятия. До того, как не получено разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, свидетельство о праве, учитывать этот объект как актив, распоряжаться им, либо предоставлять в аренду или ввести в гражданский оборот нельзя. Сделав существенные вложения в создание объекта, его использование будет незаконным, и последующие сделки с вовлечением этого объекта не будут порождать тех правовых последствий, на которые мог бы рассчитывать строитель.

Еще одно новшество. Расширился перечень ограничений для признания права собственности. Закон говорит о том, что можно признать право собственности на самовольную постройку, но, например, за исключением таких моментов, как отсутствие у лица, осуществившего постройку в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на этом участке указанного объекта. Раньше предполагалось, что инициирование получения разрешения на строительство до момента возведения положительно характеризовало такого застройщика, как добросовестного. Даже если он это разрешение не получил, но предпринял все меры для этого, ему давалось право признать здание объектом собственности. Сейчас редакция закона говорит о том, что если таких документов у него нет, то инициировать дальнейшее признание права собственности на возведенный объект, человек прав не имеет. Постройка будет подлежать сносу или лицо просто не зарегистрирует ее за собой.

Еще один момент. Если лицо возвело объект и инициировало признание права собственности на такую постройку, и если она не соответствует параметрам, установленным именно документацией о планировке территории, правилами землепользования, или обязательным параметрам для видов постройки, это тоже является основанием для отказа признания права на самовольную постройку. Если постройка не вписывается в планировку города, то признать право на нее возможности уже не будет. Это дополнительное препятствие, новое требование, с которым раньше строители не сталкивались.

Обращу ваше внимание на обзор судебной практики. Бывает так, что здание начали возводить при действии одних норм и правил, а потом они меняются. Для того, чтобы не нарушить прав застройщикови внести определенность вопрос о том, соответствует оно нормам или нет, будет выясняться именно редакция норм того времени, когда постройка возводилась. Придя в суд, застройщик, который хочет подтвердить свое право на этот самострой, должен сказать, что когда начинал строительство, именно в тот момент действующие нормы не были нарушены.

Абсолютно новое правило появилось в кодексе. Расширены полномочия органов местного самоуправления, муниципалитета. Сейчас закон прямо предусматривает в случае установления случая незаконной постройки на земельном участке особой категории, не предоставленной под строительство, просто принять решение о сносе постройки. Ранее требовалось установление этого факта в суде, а сейчас просто выносится решение о сносе, устанавливая конкретный срок. Лицо вправе защищаться в суде, но не в случае, когда постройка осуществлена в зоне особого назначения, или на территории общего пользования, или полоса отвода инженерных сетей. Это может быть установка павильона на общей территории, или пристрой к магазину, который выходит за границы предоставленного участка. Срок сноса может быть увеличен до 12 месяцев, в зависимости от сложности объекта.

Если сложно выявить субъекта, который возвел объект, который не зарегистрирован, тогда муниципалитете публикует информацию о сносе в интернете. Застройщикам надо внимательно надо внимательно мониторить эту информацию.

Причиной ужесточения правил стали участившиеся случаи злоупотребления возможностью легализовать незаконную постройку, а также тот факт, что земельный фонд города ограничен, и местные власти стали более внимательно относиться к выделению участков.

Прямая ссылка на материал:
РаспечататьПереслать по почте
Поделиться в соцсетях:
На карте
Например:Дуплекс